今天早晨，1月的LPR报价出炉了：一年期LPR利率降为3.7%，下降10个基点。五年期LPR利率降为4.6%，下降5个基点。LPR利率在横盘一年多之后，终于再度迎来下调。
之前的几次降息，都是只降一年期利率，不降五年期利率。目的当然是为了实现精准滴灌，防止过量资金流入房地产，从而实现“房住不炒”。当初把LPR报价分为一年期和五年期的目的，其中之一便是通过调节一年期和五年期的利差，使利率曲线变得更为陡峭，从而促进经济脱虚向实。
这次的降息，罕见的连同五年期利率一同下调了。五年期利率一向是楼市的风向标，这次虽然降幅只有5个基点，不如一年期利率那么明显，但最起码释放了一个信号：楼市，已经见到了政策底。进入虎年之后，小阳春也大概率将如约而至。
一年期利率这次的下调幅度，还是十分明显的。对于资本市场来说，算得上是一个大利好。接下来，A股有望迎来一波中级行情。如果有闲置资金，可以适当配置一些低位的股票，持股过节了。
位于古地石地铁口附近的万科金域蓝湾，目前算是洪文板块的独家二手房。在上城入市之前，金域蓝湾的二手一直稳定在接近7W的水平。之所以能卖到这个价格，除了地段还不错以外，还有个重要的原因，就是周边的一手新房经历了长时间的断供，缺乏竞品。
2021年末，洪文区域终于迎来了一手供应，那就是中海国贸上城。这个拥有1400余套供应的项目，体量在岛内完全可以算得上是超级大盘。这个项目总体来说还是不错的，户型非常好，面积段在岛内也比较接地气，算是岛内总价门槛相对较低的新盘。而且由于入市时恰逢市场不景气，项目在价格上也做出了比较大的让步。不用升级精装包，就可以以7W的均价买到它的一手房。这样的价格，即使配套的学校还叫潘宅学校，也依然算得上是公道。
但这样一来，就苦了金域蓝湾的二手。上城相比金域蓝湾，产品力更强，户型更好，房龄新了近十年，一手房还可以省掉不少税和中介费。上城的一手都只卖7W的情况下，金域蓝湾的二手如果再贴着7W卖，那意向这个片区的购房者，人人都会选择去买上城。上城目前还有超过1000套的库存，这么大的供应量，自然把金域蓝湾的上升空间压的死死的。
所以，金域蓝湾的二手，在上城入市之后，也慢慢的在下跌。最新的成交价，已经跌落到了6.3W，比起上城入市前降了差不多有三四千。但考虑到金域蓝湾和上城的代差，目前的价格，依然称不上划算。并且洪文片区并非强学区，而岛内东部客群又以改善型为主，两房的户型，在未来的二手市场还会持续遇冷，相比大户型也会形成一定的折价。
入手岛内东部的客群，对居住品质本身就有着较高的要求，因此产品的差异，在二手市场上也会被放大。未来一段时间内，只要上城的库存还没有清完，金域蓝湾的二手价格就还会持续承压。因为，只要价差不是特别明显的情况下，对于购房者来说，明显是直接买入上城的一手房更划算。有置换意向的房东，可以抓紧出售。而意向该片区的购房者，不妨优先选择中海国贸上城的一手。