在郑州，提起刚需，多数人首先想到的就是管南和二七。管南从最初的鑫苑国际新城到后来的绿都紫荆华庭、绿都澜湾、永威城、融创城和富田九鼎公馆，无一不是最受刚需青睐，翻开地图，三环与四环之间也只剩下融创和富田两个项目，管南基本已进入四环开发节奏。
至于二七区，小楼在上期探盘文章里已经分析过，三环附近的项目普遍在涨，对于刚需族来说，想在二七置业，四环外的二七新城倒是个不错的选择。
趁着端午佳节，小楼探访了管南和二七区几个在售楼盘，为大家梳理出最新的项目信息，以供参考。分别是康桥未来公元、碧桂园时代城和万科大都会。
楼盘详情
康桥未来公元
康桥未来公元，位于紫荆山南路南三环，主城中轴，运河道畔。东至紫荆山南路，西至京广快速路，南接南四环，北邻南水北调运河。交通方面，距离地铁2号线南四环站1.5公里左右，三大主干道合围，后期自驾出行比较方便；北侧的南水北调运河，提升项目整体生态资源。
未来公园康桥在郑州主城区打造的千亩大盘，分多期开发，目前主推3期虹湾，规划总户数约1030户。
主要户型包括：建面约75㎡，89㎡（三面宽边套、客厅半面宽），105㎡（两面宽拼接），115㎡（两面宽端厅），127㎡（两面宽端厅），142㎡（三面宽边套）。据置业顾问介绍，目前在售均价14000-15000元/㎡左右，89㎡的户型去划较快，精装交付。
建面约89㎡三室两厅一卫
项目主力户型，优点在于三开间朝南，户型全明通透，采光效果好。
南向阳台连接客厅和次卧，形成阔景双阳台，使小户型也能兼顾功能与景观，是同类产品中比较亮眼的。
项目位于四环以内，是管南为数不多的在售项目，南水北调景观带环绕，居住环境方面体验较好，另外就是康联袂科技品牌海康威视引入智慧社区，算是锦上添花，具体效果还有待观察。
交通方面，距离2号线南四环站有一定距离，但后期自驾比较便利。教育方面，引入了创新街小学，是比较不错的提升，目前周边商业配套不是很完善，最近的综合商业是二七万达和亚新美好悦峰，有一定距离。
碧桂园时代城
碧桂园时代城位于京广南路、南四环、中州大道合围的三角区域，呈一个倒三角形状，同时也是商都新区与二七新区交会区域，总占地5800多亩，其中可供开发的有1100多亩，是一个大型的综合体项目，分多期开发，目前主推5期和6期，位于整体地块的南端。
交通方面，地铁二号线从项目地块内穿过，项目1期2期距离2号线南四环站不足1公里，比较方便，目前在售的5期距离18里河站虽然较近，但城郊线待车时间较长，略有不足。自驾方面，三条主干道环绕，出行比较方便。
商业和医疗配套比较稀缺，距离二七万达和福都广场都在10km左右，不过据置业顾问介绍，项目自身规划有约80万方商务商业综合体，未来将填补大型商业方面的空白。
教育资源方面，整个项目规划教育用地规划占476亩，包含1所高中、1所九年一贯制学校、3所初中、4所小学，12所幼儿园，建成之后教育资源还是可以的。
户型方面，主力户型是90㎡和115㎡，主打刚需，精装交付，均价13000元/㎡，不过据置业顾问强调，端午节过后价格将会上调300元/㎡左右。
建面约90㎡三室两厅一卫
该户型优点在于户型全明，三开间朝阳，主卧赠送飘窗，阳台连接次卧，形成宽大观景阳台，卫生间也做到了干湿分离。
在小楼看来，碧桂园时代城位于主城、滨河、港区三区核心交汇点，同时承载三区叠加的区域价值，地铁2号线也为项目增值不少，随着品牌房企的不断涌入，管南的发展空间会越来越大。
不过项目位于四环外，生活配套短板也很明显，相同价位下，更多人可能会优先考虑万科大都会。
万科大都会
万科大都会位于二七区大学南路与南四环交汇处东南，目前主推7期贤悦苑，位于大学南路西侧，总建筑面积约17万㎡，容积率2.99，绿化率35%，由13栋20-27层小高层住宅组成。产品建筑面积约75-118㎡全新装修户型，精装修交付。
相比于碧桂园时代城，万科大都会的配套更加成熟。
交通方面，项目7期距离在建的7号线侯寨站不足1km，自驾方面有三纵（京广路、大学路、嵩山路）、三横（南三环、南四环、绕城高速），通达无忧。
教育方面，周边学校有大学路第4小学、4所幼儿园、郑州市十三中、郑州市六十二中、郑州市七十四中、郑州市八十一中等多所学校。
医疗配套方面，项目周边有郑州市第二人民医院、郑飞医院、侯寨卫生院，郑州大学第一附属医院等医疗机构。
万科城已开发6期，交付后业主口碑还可以，加之万科品牌保障，13000元/㎡的均价，挺适合刚需一族。
目前7期3、11开盘在售，户型包括89㎡、99㎡、118㎡。
建面约90㎡三室两厅一卫
户型优点在于独立入户玄关设计，私密性强，主卧南接观景飘窗，空间更大，南向次卧也附赠有观景飘窗，卫生间做到干湿分离。不过这个L型厨房小楼不是很满意，除去墙体厚度，厨房宽度仅有1.7米左右，略显狭窄拥挤。
看下来，万科大都会周边配套的确是更胜一筹，据置业顾问介绍，项目7期旁已签约汝河路小学，7期项目内部也规划有学校。未来地铁7号线通车以后，从项目到侯寨站仅需5分钟，名副其实的地铁房。商业方面，鑫苑二七新中心，加万科约280万㎡庞大商业配套，后期也能满足业主生活所需。
探盘笔记