市场回暖了，初级咨询费涨至300元
因为看到全球各政府都在撒币，都在降息，最近很多读者产生了恐慌的购房需求，以我的读者群举例吧，近一周左右，大约成交了十几套，还有大量读者看到撒币政策后前来咨询，一些是刚需自住的，有些是投资需求的。
我收到的消息，比如万科金色梦想近日有几套77平破3万成交了。
其实他们看得对的，广州核心区现在是跌不下去的了，既然前几年这么困难都跌不下去了，在大放水的背景下，未来就只有一个方向了，升。我的一线感觉，这种外地迁户到广州买房投资的数量开始在增加，因为他们进入广州市场第一步就是找我们这种公众号咨询。
感觉这种趋势还会越来越强烈，如无意外的话，疫情过后，小阳春还是会来的。
在房价方面，没降！真没降，一点都没降。和年前的价格差不多。业主方面的价格也站得非常硬，没受疫情影响。
我的理解，大家对放水的担忧是对的，大水要来了。但也不用着急，传导要一个过程，比如美国方面由华尔街传导到企业，再传导至全球投资。在我国，由央行传导到各银行，再传导到基建项目，再传导至各个小老板和农民工，都需要一个过程。
爆发时间猜不了，但要来的始终会来的。现在资金的避慌情绪已产生了，大家的购房避通胀需求已激发了。
也因为近日咨询量急剧增加，把我的个人生活时间和写稿时间压缩了，导致质量下降了，为了保证文章质量和保证咨询质量，决定提价了，以此来降低咨询量。
初级咨询费涨至300元，给方向性建议，不限时，但不能问得太繁琐，关键问题可追问，但不要全程每个环节事无大小追问就行了。不满意都可退款。
没有内幕消息，没有7折笋盘，没有化腐朽为神奇的能力。
以下为正文：读者兰亭盛荟购房记
本人男，2011年于白云区岭南新世界购入一小两房，2013年收楼入住。工作地点为天河区体育中心商圈。
时间来到2018年底，认为女朋友是个可以考虑结婚的对象，鉴于女朋友在琶洲工作，住白云嘉禾望岗这边的话实在太远了，于是萌生了换房的想法。
（球哥：兄弟，你太太确实是个好的结婚对象，你要好好珍惜，因为，我真的很少遇到像我一样真诚的人。）
这个时候广州楼市在经历了16/17年的大涨后开始横盘甚至暗跌了，在不相信楼市会有大跌的提前下，感觉这时是个换房的好时机。
可惜当时楼市已经不太好，房子放出后降了几轮价，终于在2019年找到买家。算起来差不多放盘一年的时间，最终以持平小区同户型最低价成交。
放盘的同时也开始了休闲看房之旅，19年初抱着纯粹看看的心态选择了东圃的兰亭盛荟作为看房之旅的第一站。因为东圃无论去琶洲还是体育中心商圈都不远，当时对那个地段并不熟悉，选择了一个新盘就是方便想去看就能看。事实证明这种安排并不明智，容易在开始就拔高了期待值。
说回兰亭盛荟这个盘，建于环城高速两旁，创新的在高速上盖了个花园，距离东圃地铁站是10分钟左右的步行距离。当时在售二期，南向三房的报价4.8-5.2万，觉得买个100多方的还可以承受，也看中了6栋01/02这样的户型。虽然高速很吵但6栋不吵，学位是渣点但我跟太太都没把学位看得太重，于是暗暗的将其定为目标。
还看了其它盘，佳兆业一号超预算，一路沙尘滚滚去到牛奶厂看的时候四大金刚都说已经全部售罄，天河星作觉得偏了点没有去看的动力，海伦时光就是个伪小区单体楼。
二手方面，东圃的盈彩美居倒感觉还不错，不过太太不喜欢，而且适合的户型也没有多少放盘量。骏景花园，美林湖畔等中介并没有给我们推荐适合的户型（南向三房双卫）。天健上城距离地铁口有点远。黄村的中海康城感觉旧了点，而且看的楼栋在比较靠里面的位置，走路到小区口都要15分钟，然后再5-10分钟才到地铁站。
其他区位上，琶洲的雅郡花园价钱比较贵，较便宜点的单位朝向不好，而且跟中海康城那个一样走路出小区要15分钟以上。纸厂去看了绿地越秀海玥，小区太小密度太高。旁边的星汇海珠湾剩尾货报价很贵就没去看了。然后滨江东板块也看了一些二手楼盘，具体楼盘名字都记不起来了，没有合适的。
本来以前住着新世界的盘所以对新世界凯粤湾挺感兴趣的，不过那边去琶洲上班不方便就直接被太太pass掉，同理，其他荔湾白云的盘都不在走访范围内了。
总体来说作为新广州人，没有老城区情怀（太太甚至还是迷之不喜欢老城区的生活氛围），广州西就纯粹走走。（球哥：是的，新广州人都这样想，现在真的很少新广州人买广州西了。）
主要考虑对象还是广州东，毕竟广州东有多个商业新城规划打底。黄埔就看了个保利学府里，因为觉得从白云郊区换成其他郊区的话并没有大改善，于是番禺，老黄埔和萝岗那些就也没怎么走访了。至于保利天汇，那是在我出手后才开盘，前期宣传也不多，所有的了解都是后话了。
在旧房子终于签了售房合同后，重新评估了我跟太太的实力，就开始找房了。雅郡比较适合的要600多万，二手还要即时就算上税费中介费还有装修费，扣除这些后勉强能支付4成首付但400万的贷款确实承受不了，out。
中海康城500万有找地段也还可以，可惜之前我住新房子久了，这种已经20多年的房子实在买不下手，加上小区路面停满了车说明车位太紧张，out。
骏景，美林湖畔还是没有适合的户型，out。盈彩美居太太不喜欢，out。那么，最后的选择只有兰亭盛荟了。
9月再去看兰亭的时候，上次看的6栋01/02户型因为是现楼尾货，均价已经达到6万5了！整个二期货量不多单价都贵。而三期15/16栋的三房，走廊长又多导致实用率太低，客厅显得非常小，我是一皱直着眉头看的。这次是中介带去看的，现场销售看我似乎也不像是买得起的样子，即使在填写置业计划的时候都是冷冷的态度。不爽，走人。
后来跟太太商量了一下，觉得咬咬牙上6栋还是可行，毕竟新房契税可以晚点交，也不用装修，本身大部分的家私电器我也有了。于是又约了第一次带看的销售，这个销售感觉上心一点，看到我居然高价尾货都想接盘了，就推荐我考虑考虑14栋的大户型（之前那个销售提都没提14栋），总价差不多但面积大了20多个方。
我当时是眼前一亮的，14栋距离高速口不近，南北通透的3+1房，除了没入户花园和只得一个阳台外，本身没太大缺点，太太也很喜欢，决定下定。
但是因为当时旧房子只是刚签合同，还有涂销过户贷款等一列的流程没走，钱是没到手上的，跟销售商量是否可以先认购支付定并金延迟首付3个月再网签。销售很拽，一直说没办法执行不了，于是又只能离去。
后来多方沟通，终于销售经理提供了一个方案，支付5万定金认购并7天内补足10%的房款，剩余的首付延期两个月支付。当时是9月底了，销售说这个方案到10月就没了（变成了7天补足20%房款剩下延期两个月，这多出的10%是凑不来了），套路满满，然而我们也担心国庆期间会热销又引发一轮涨价或者心仪的楼层售出（事实这种担心是多余的），在得到朋友确认能借一笔钱足够我们支付10%后，怀着忐忑的心，签下了认购书。（球哥：很多很多所谓的规定，都是有得谈的，大家买房时不要太听话。）
虽然已经有过一次购房经验，然而回顾这次购房依然觉得准备不足，了解不够。
天河北，员村，客村，晓港，东晓南这些板块都没走访过。即使车陂东圃也还有很多盘可以一看的。不过现在看来，按照我们的要求，就是把以上都踩盘一遍最后可能还是选择兰亭盛荟的。
首先作为新盘其定价个人认为还是合理的，并没有比周边好一点的二手溢价多少。其次新盘好处是新，车位配套也足够，当然其高额的停车费和管理费让人诟病。上盖花园很赞，也能得到超宽的楼间距，客厅房间都能望江。很多人觉得靠近环城高速噪音大不可接受，但其实里面也有不吵的楼栋的，亲身体验过部分单位甚至比某些市区主干道旁的楼盘还要安静。
学位是渣，只能期望以后小区生源入读能提升学校档次吧。不过美林湖畔或美林海岸那些都没有配备好的学位，价格也一直坚挺。金融城的建设虽然很慢，未来依然可期的。周边前进村宦溪村应该也会被旧改的，即使可能要十年八年。毕竟等这些都落实的话那一带都不是现在这个价了。
球哥说两句：
我一开始看兰亭的时候，很惊讶，这个黄金地段居然只卖5万均价。
后来也很矛盾，现在在市区找块正常的白地也真不容易，要么车辆段上盖，要么高速上盖，也咨询了很多建筑方面的朋友，想了解这种建筑在未来的折旧情况会怎样，但找不到有充足证明的结论，也没有可参考的案例。
说回来，如果兰亭是一片白地和不靠高速，就妥妥的能卖到6~7万了；它的位置没得说，在现在销售的一手楼盘里面，算是最好之一，未来金融城和琶洲成熟后是不愁卖的。
说说读者选的14栋，我也看过，也带测音仪去测过，记得白天是40分贝，越低楼层越好，选这栋是没问题的，只要不选两个高速口南北两端就行了。
在升值方面，兰亭盛荟这个小区只要保养得好（最担忧的只是楼盘后续的保养问题而已），升值真的是无忧。
作者女友的性格我非常喜欢，像我一样，句句扎心，句句真诚。真有种相逢恨晚的感觉。遇上如此真挚的女子，兄弟，你未来的幸福可期啊。人又帅，老婆又好，买的房子又好，东圃村最靓的仔了。（真心祝福，不是嘲讽。）
祝你们幸福，真心的。