太科园板块，一直给我一种不骄不躁、不亢不卑的感觉。
过去两年，房价飞涨，当所有板块都陷入卖地这场“资金游戏”时，太科园始终保持自己的发展步调，不跟风、不急于求成。
这或许就是一个板块骨子里的自信。
周末，我开车去了一趟大溪港湿地公园，非常强烈的感受到了太科园的一些变化：
1、城市界面越来越好了：道路宽阔整洁、绿植高低错落，万达广场、海力士医院（在建）、海力士学校（在建）等城市功能载体拔地而起。
值得一提的是，一些正在建设中的项目防尘措施做的非常到位，开车经过时丝毫没有尘土感。
2、土地资源富足：如果你开车围着太科园转一圈，你会发现整个板块最不缺的就是土地，而且大部分都是已经平整过、便于开发的土地。
太科园网红花海，
3、已交付小区越来越多，但居住氛围和生活气息略显不足：像万科观湖礼著、远洋太湖宸章、太湖雍华府都是这两年新交付的小区，我观察了一下这些小区的入住率不算太高，投资客的数量要高于自住。
万科观湖礼著，图源万科
从板块土地供应的节奏来看，“产业优先，住宅靠边”的定位非常明确。
最近5年时间里，太科园仅新增供应3宗涉宅地块，1宗是定销地块，2宗为商品住宅地块。
2018年6月，招商美的中骏联合体以底价7993元/㎡竞得宁乐路与清晏路交叉口地块，打造太湖雍华府。
2019年11月，大发首进无锡，以楼面价11018元/㎡拿下太科园清晏路地块，与华广联合打造璞悦滨湖望。
2020年12月，华宏竞得新吴实验小学东侧一块定销宅地，楼面价4684元/㎡。
除此之外，远洋太湖宸章、远洋湖墅收购了积水地块，万科观湖礼著收购了国信地块。
5个项目加起来的新房供应总体量约为4833套。目前，均已全部售罄。
换句话说，太科园正在经历新房断供。
对于购房者而言，板块内的置业需求只能通过二手房来缓解，这也侧面助涨了房东报价。
我简单统计了一下目前主力在售的几个二手房小区的报价：
远洋太湖宸章：24940元/㎡，90天内无成交，30天带看44次
耘林生命公寓：21587元/㎡，90天内成交1套，30天带看13次
国信观湖湾：23313元/㎡，90天内无成交，30天带看29次
龙湖滟澜山：21130元/㎡，90天内无成交，30天带看38次
领秀琥珀澜湾：20521元/㎡，90天内成交1套，30天带看19次
朗诗·青春未来家园：18642元/㎡，90天内成交1套，30天带看64次
朗诗绿色家园一期：21748元/㎡，90天内成交1套，30天带看13次
朗诗绿色家园二期：20016元/㎡，90天内成交1套，30天带看36次
从价格上看，太科园二手房的报价在18000-25000元/㎡不等。
环太湖板块的报价次新房报价较高，像刚刚满2年的远洋太湖宸章，个别高层湖景房单价要卖到28000+。
板块内靠近运河的二手房报价要略低一些，普遍在20000元/㎡上下。
从成交上看，首先整个板块的二手房成交并不理想，8个小区在贝壳平台90天内仅成交5套房源。
其次，价格的分化造成了成交的分化。高挂牌价小区有带看无成交，充分说明了购房者对价格的不认可。
举个例子：
2019年10月和2020年6月，我分别看了两套太科园的房子。
一套是远洋太湖宸章的更名房，当时小区还没交付，89㎡毛坯，中高楼层，总价约145万；一套是耘林生命公寓的二手房，89㎡毛坯，7楼，总价约157万。
远洋太湖宸章的这套更名房，看的人很多，房源出来的第二天就被买走了；耘林生命公寓的这套。从挂牌到成交最多一个月。
一方面，当时无锡楼市的置业氛围较好，另一方面，二手房的报价相对合理，与新房相比性价比优势也非常突出。
如今，新房零供应的情况下，房东成为市场最具话语权的一群人，二手房的挂牌价格很快被拉至高位。
从去年开始，就有消息传闻海力士医院南侧地块将入市，但是最终都没能如愿。
这块地的综合素质非常优越，地段位于太科园板块核心，周边更是集结了万达广场、海力士医院、海力士学校、波士顿学校等优质配套。
为什么太科园板块一直不供地？
此前有网友猜测，是在等地铁4号线二期开工。
一直以来，太科园板块最大的短板就是公共交通。交通基本面没有得到改善的情况下，板块价值很难实现较大的拉升，对于外板块人口的吸附力也比较有限。
根据此前官方发布的信息显示，4号线二期预计通车时间在2026年。
相信随着4号线二期进程的推进，接下来太科园板块也将加大土地与新房供应，重塑板块价值。
目前，由于板块无新房供应，很多置业需求已经转向江溪和旺庄板块。
一位中介小哥告诉我，很多在软件园工作的年轻人还有改善置换的新安人，全都外溢到其他板块去了……再不供地，购买力都要跑光了！
有需求、没房子，是当下太科园板块最大的尴尬。