1、这4盘都属于大北外滩区域，有规划概念；
2、这4盘中除中粮瑞虹海景壹号价格属于正常水平，其余3盘都略显偏高；
3、北外滩新房价格首次突破13万+，这在从前是没有的。
第六批虹口新房上市名单
这四盘，都有各自的优势，当供应量相继释放后，购房者在认购时难免就会左右为难，不知如何选，那么我们就来具体分析一下这4盘的优劣。
中粮瑞虹海景壹号
瑞虹新城在如今的楼市中已经成为了一个符号，瑞安凭借其产品规划以及商业设施的运营和打造，硬生生地把虹镇老街打造成了一个高尚社区，很多购房者也是看中了瑞虹的品质才会前来购买。
当然，中粮瑞虹海景壹号是独立于瑞虹新城的，由中粮来操盘，所以本质上，与瑞虹新城没有太大关系，但该地块确实是瑞虹新城此前出售给中粮的，中粮借助瑞虹新城的优势，来继续开发。
这一次，是中粮瑞虹海景壹号这个地块的最后一期房源，不得不说，上一批没有摇到的购房者，基本就能够覆盖这一批房源了，而且还有前期九庐、绿地海珀外滩等没有买到房的客户，预计入围分数依旧不低。
这一次，只有该盘的价格属于正常水平，11.5万/平与前几次开盘价保持一致，一分没涨，而且据我们了解，瑞虹新城早期产品，现在的价格都在这一范围，如果要买到5、6期或后面的产品，更是要比11.5万/平高出不少。
有着明显倒挂，那么该盘热销也就显而易见了。
当然，任何项目也都有缺点，比如该盘的容积率达到了3.83，建筑密度较大，那么相应的采光就要有影响；另外，总价都是千万级别甚至是2000万以上的豪宅项目没有独立的会所，如果业主要使用会所功能还需借用瑞虹新城前期的会所，这确实是一大失分项。
其实，在这一批名单里，虽然中粮瑞虹海景壹号在虹口来说属于比较好的选择，但放大来看，与该盘价格相同的杨浦仁恒海上源也是不错的选择，众所周知，仁恒对于品质的把控是业内出名的，甚至比中粮瑞虹海景壹号更好。
公共交通方面，就拿地铁来说，中粮瑞虹海景壹号周边有两条地铁，但无论去往哪一条都需要走上一段距离，而且这两条地铁在该盘处无法实现同站换乘；而仁恒海上源距离地铁站更近，同时在项目旁的江浦公园站还是两条地铁换乘站，显然出行方面仁恒海上源更占优势。
中粮瑞虹海景壹号、仁恒海上源区位图
对于城市面貌来说，很多朋友会觉得仁恒海上源周边很凌乱，中粮瑞虹海景壹号的城市面貌更新颖。也确实如此，购买中粮瑞虹海景壹号就可立即享受成熟的生活氛围，而11.5万/平的价格买到就是所见即所得。反观仁恒海上源，周边凌乱还能卖到与中粮瑞虹海景壹号一样的价格，这或也就说明未来这里的想象空间很大，11.5万/平就是买将来，孰优孰劣，想必每个人都能判断。
招商云玺
招商云玺挨着瑞虹新城，其实它处在这个区域的“边角料”土地上，占地面积只有约1.25万方，非常小，但容积率却达到了3.67，公共活动空间不大，也很难做出错落有致的景观，楼栋排布也只能一字排开，这是该盘的先天缺陷。
招商云玺所在位置
另外，该盘又遇到了中粮瑞虹海景壹号这个“劲敌”，毕竟瑞虹新城在此处深耕20余年，口碑、品牌人人称赞，而招商云玺只是区域内很小的一个项目，根本无法与瑞虹新城相比。
招商云玺效果图
而且，招商云玺推出134-330平产品，有不少大面积段房源，与此同时，该盘11.8万/平的单价也比中粮瑞虹海景壹号贵出约3000元/平，无论总价、还是单价，招商云玺的性价比都不如旁边的中粮瑞虹海景壹号。
也因为总价高，名气又没瑞虹响，所以该盘的入围分数不会太高，也有可能不触发积分，这类房子比较适合改善型且低积分的客户来认购。
弘久新弘北外滩
该盘又把北外滩的房价提到了一个新高度，上一次开盘还是12.98万/平，而此次突破13万或与推出的12套叠加别墅产品有关系，如果仅看公寓，该盘房价也没有上涨。
此前该盘入围分在1.3倍的情况下达到了73.73分，也是个不低的分数，而这一次是2.5倍的认购比，分数当然会下降不少，可以参考上一批同在北外滩开盘的招商外滩玺60.21分，而能够基本确定的是，该盘的入围分大概率不会超过招商外滩玺高，原因是招商外滩玺几乎都是小面积产品，而弘久新弘北外滩还有184平这种大面积产品以及别墅产品，这类高端客户本就稀少。
弘久新弘北外滩位于虹口、杨浦交界处，双地铁上盖成为了该盘的核心卖点，甚至是第六批杨浦、虹口所有入市的新房中，交通最优质的项目。
弘久新弘北外滩位置图，地处4、12号线地铁上盖
它能够成为虹口热盘，还是因为在第六批入市的新房中，面积段相对适中，即便单价较高，但总价相对可控，而且户型设计也比较合理。
当然，该盘的叠加别墅产品价格会相对较高，具体多少还不得而知，不过在虹口乃至内环，别墅产品也比较稀缺。
今年5月底，位于新静安的铭德漪景庭推出了20套别墅产品，面积段很大，总价基本在3500万朝上，虽然认购一般，但经过一段时间，也都卖完了，说明上海也不缺高端买家。
大半年时间过后，该盘推出了少量别墅产品，或也能得到购房者的追捧。
当然该盘的容积率也一样很高，达到了4.14（含办公楼），而且在如此高的容积率下，又规划了叠加别墅产品，这就会使得高层住宅的密度会更高，舒适度显然不如其他几盘。
弘久新弘北外滩效果图
但购房者买房，一看资金，二看分数，该盘的面积段适中，总价可控，同时该盘又没有中粮瑞虹海景壹号火热，那么分数也会适当降低，对于想要购买地段相对较好，但分数又不是很高的买家来说，购买该盘就是明智之选。
可能很多人会说，比该盘价格低的还有杨浦杨浦滨江壹号、龙光天境以及仁恒海上源，性价比都很高，但要说明的是，该盘毕竟属于正北外滩规划范围，而杨浦最多是辐射区，地段和规划等级都有很大的差别。
中皇北岸锦源
中皇北岸锦源并不是全新盘，该盘的早期产品可追溯到2000年了，如今早期产品外立面都已十分破旧。
该盘在虹口这次入市的4盘中，硬伤比较明显，与一期20多年的老房子处在同一小区，这样的感官显然不能与整齐划一的新房相比，同时此次推出的二期房源，有部分楼栋临近浦西重要主干道周家嘴路，来往车流量实在很大，也会影响居住体验。
不过该盘的车位不用太过担心，有约1:1.8的车位比，相对来说，这个早期设计的项目，对车位需求的考量比较周全。
当然购房者最关心的还是11.3万/平的价格买到这里值不值，其实单看价格，没有问题；但从小区品质来说，该盘又不如其他几盘，与一街之隔的招商外滩玺更是有很大的落差，但单价却只相差不到1万/平，这样来看，中皇北岸锦源的价格并不实惠。
再看该盘前期二手房，均价基本在8万/平上下，在内环、北外滩这种核心地段都没有明显的倒挂空间，所以说中皇北岸锦源的售价，就是被地段拖起来的，仅此而已。
如果购房者买不到中粮瑞虹海景壹号、弘久新弘北外滩，又没有较高的预算买招商云玺，那么想要在核心地段置业，也只有该盘可选了，所以买该盘的客户，或许是其他项目无法买到，在没有办法的情况下做的选择。
该盘不触发积分的可能性会很高，即使触发，入围分也不会高。
通过以上分析不难看出，这次虹口推出的4盘，高积分者可以去中粮瑞虹海景壹号试试运气，60分上下的购房者可以认购弘久新弘北外滩，低积分的就来招商云玺和中皇北岸锦源两盘，基本上买这两盘，入围门槛不会很高。