最近牡丹的朋友圈充斥着“神盘”和“王炸”字样
牡丹的朋友圈
追根溯源发现最早的发起者就是以推广语豪横到无视公司法务程度著称的龙湖龙誉城。
牡丹出于好奇去实地探访了一下，关于这两个楼盘的选择，以及不同开发商的运作方式，牡丹觉得很有意思。
1.龙誉城是地铁房吗？
不是。但交通还算便利
龙湖龙誉城位于历城区章锦片区，地处港西路以东，经十路以南，旅游路以北。
龙誉城区位
交通还算方便，走经十东路很顺畅，首开的B5地块到经十路的直线距离大概700米，几乎不堵车；旅游路在修路，不是很方便，静待修好后亲测另一条路线的交通情况，目前看来到旅游路的距离大概是2.5千米。
（PS右下角的市委党校地块前段时间也刚被龙湖拍下，这个地块比较鸡肋，根据质素来看要想不赔钱，估计会做叠拼，愿龙湖好运吧，毕竟整个章锦片区的环境还是不错的。不少想要买金茂府品牌的客户选择来神武金茂府也是看中了他们的低密和环境）
到地铁M3号线唐冶南站的距离大概是2.5公里，emmm……只能说还好龙誉城比较实在，没有宣传地铁房，不然真是要被本牡丹锤爆片区内其他公共交通待发展，2022年底交房的话，还是有时间的。
神武地块分布
基本吧。在市场没有大变动的情况下，首开的价格一般是底线了，再参考一下龙湖楼面价
昨天牡丹一个朋友问我，“1万块钱拿的地，卖一万一是不是每平挣一千块钱啊？”
我差点笑出声。
这个知识点其实在吐槽华润降成本来降价的时候已经科普过了。楼面价加上建安成本（大概6000元/平）加上营销费用才基本算是这个项目的成本，何况很多公司对最低利润率还有要求。楼面价也是业内人士拿来判断某项目价格底线的方式之一。
神武地块分布
从上图可以看出来，龙誉城的楼面价和鲁商金茂楼面价相比，确实不占优势，7171元/平的楼面价打出11800元/平起，算是首开的良心价格，基本不用思考他们降价的可能了。
3.龙誉城的规划怎么样？
还不错。
龙誉城和鲁商悦府的容积率接近，规划逻辑都是为了实现小高层最大化服务，鲁商的居住公寓数量低了一些，龙誉城居住公寓数量100+
小高层最大化的逻辑在于提升地块居住体验，小高层一梯两户基本可以杜绝因为客观条件而导致的户型不通透的情况（除了鲁商悦府的高层。。110平的户型南北不通透，当然人家是双卫，看客户个人侧重点吧。同时悦府高层公摊大概是29%……）
龙誉城西侧这一列临近龙湖配建的小学和初中地块，同时还在地块西侧设置了沿街商铺，将来可能会有部分噪音影响。
设计不错，静待兑现承诺
牡丹比较欣慰的是开发商已经学会了跟随客户的需求将景观设计与时俱进。龙誉城配有600米的社区内跑道，跑道旁会相应设置拉伸器材和直饮水系统，牡丹个人觉得这比那些日常被大爷大妈抢占的古老健身设施强多了。
当然鲁商悦府也不甘示弱，西区跑道800米，东区跑道300米。
建议询问一下置业顾问与这两个项目同等景观标准的已交付小区有哪些，搜来看看或实地勘探一下。
关于外立面材质，两个项目都是真石漆，过关。
5.户型如何？
有好有坏，好在户型设置具备多样性，选择性也比较多。
具体户型分析看图吧，站在龙湖的立场来看，牡丹觉得这个户型配比有待商榷，1.相同功能但总价低的98平产品严重挤压高层的111平产品，两者差距仅在于尺寸和通透性
2.整个地块没有四室产品
3.109平产品两面宽？？hello？？
不过对于购房者而言呢，你们的选择变多了，刚需选手，总价120万左右的98平户型；只需要一卫但是想要更宽敞的空间，更通透的户型，那就选111平吧～109平的产品也不是一无是处，起码人家没什么交通空间的浪费，不然也不会有购房者真的买这个户型了。
至于鲁商悦府，本次预计首开有高层110平户型
仁者见仁吧，对于总价更为看重的小年轻刚需客户果断被龙誉城98平户型抢走了，毕竟就差一个卫生间，反正都是南北不通透户型，选个总价低的呗～这次龙誉城率先开盘，98平的户型已经把鲁商悦府前期蓄的高层客户抢的七七八八了，为鲁商祈福～
对于双卫有迫切需求的刚需客户，面对鲁商悦府高层111平的户型和龙誉城小高层116平的户型，可能会纠结一下，悦府的策略只能是以价走量了，好在楼面价便宜～
还有小高层上的125平和132平产品
125平产品妥妥地输给龙湖129户型了，当然，如果你有个四室梦，又必须在这两个项目中做出选择，就只能选鲁商悦府132平户型惹。
鲁商的小高层产品认筹认得不错，一是龙湖首开的129平户型数量有限，同时还是简装，单价在14k+，二是鲁商面向的客群更广泛一些，销售表示鲁商国奥城以东的写字楼有首改需求的白领们非常青睐132平的四居。
购房者们可以直接跳到文末了哈，后两问是牡丹我对世界500强淳朴的疑惑
6.营销
想问问龙誉城营销费效比是多少啊。。经得住这么花钱牛
从花了三四十万的抖音直播，到各种目测10万一个月（？）高炮和跨桥广告，高额的分销费用，以及处处弥漫着红色的围挡和大地毯。。
不过龙湖的营销动作确实是快，鲁商悦府预选房在前，龙誉城在一个月内亮相认筹开盘，把鲁商悦府高层的客户抢得七七八八……（建议鲁商长点心吧，在这种竞品门对门抢客户的恶劣环境里，节点不是钱，节点是命啊！）
推广还是比较有体系的，前段时间画的大城系列的饼看的我都有点心动，摩拳擦掌觉得神武就是下一个硅谷。
7.接下来怎么活下去？
B5地块是龙誉城的首开地块，后续还有容积率1.8的B7地块（和旅游路金茂府容积率持平）和容积率1.2的B8地块，和鲁商-金茂其余低容积率地块分庭抗礼，竞争会更加残酷。不知道龙誉城会拿出怎样的产品应对打出”全国最便宜金茂府“的金茂府和1.2容积率质素不错但位置尴尬的新地块～期待一下
总结：区位类似，地块质素类似的前提下，品牌口碑，诚意配置和产品力才是王道。
目前来看，龙誉城和鲁商表现都不错，配置的具体成本不知，但单看设计还是比较人性化和与时俱进的，户型各有侧重点。
想在济南安个家的纯粹刚需客户，可以考虑龙湖21F98平户型；
对通透性有要求的话，龙誉城111平单卫和116平双卫户型可以考虑；
刚改客户，龙誉城129平四面宽户型和鲁商悦府132平四室户型均可。