近2个月，晋安区的新盘上市不少，今天就来回顾看看这些项目的开盘情况，目前由于网签延迟，大部分数据来自克尔瑞统计，有误勿喷。
开盘情况1、首开香颂
2021年10月15日，位于东二环的首开香颂首次领证，其中8，5栋全部是安商房，可售的商品房6，共计188套。备案均价2.95W，加价后均价30870，折后均价30762。当天去化35套，去化率19%。
2、国贸榕上
2021年10月21日，位于王庄附近的国贸榕上首次领证，其中2，5，6，5，9，11，合计320套，精装备案均价35752元/㎡，折后价格约34977元/㎡。当天去化16套，去化率约5%。
6、龙湖观宸
2021年11月26日，位于东二环的龙湖观宸首次领证，6，10，共计64套，备案价毛坯32500元/㎡，折后成交价毛坯31976元/㎡。截止19日去化12套，去化率19%。
开盘分析从近2个月的新盘上市情况看，8个新盘里面，当天开盘去化不超过20套的高达5个。去化率最高的是位于二环内的安商房国贸榕上，去化率65%，不过总量也仅57套。
从区位分布来看，6个位于东区，唯一位于五四北的鲁能公馆三期，反而当天去化高达115套，比东区6个合计还多。（当然不是给鲁三打广告，因为他们有“华为”）
当五四北杨廷滞销，战坂被安商房占领，板块被无数人看空，甚至怀疑是下一个马尾的时候，鲁能三期的首开，给这个当年定位鼓楼后花园的区域带来了一丝暖意。
做为对比东区的项目去化却清一色的艰难，不管是纯商、配建安商、配建公租房都无法幸免。
从价格来看，首开香颂3W，这个价格要说便宜估计会被怼死，不过对比去年的和光尘樾3.2W，周边的混合安商房2.7W，这个分栋安商房3W，即有68的小户型，也有110左右的一梯一户产品。可以说选择和定位都不算太差，但是当天去化仅35套，目前网签28套。
当然对于首开，不仅该盘如此，位于后屿肿瘤医院边的首开香悦，优惠价3.2W上市，对比去年安商房天璞3.2W，二环高架桥边的融侨望云精装3.6W，项目17层连廊小高层的定位，地铁也不远，虽然不算性价比多强，但是依然去化仅12套。
除了首开两个项目外，君樾府、龙湖观宸、君兰和鸣，全部以高价盘定位，除了君兰和鸣是备案价优惠对外，剩下的2个项目都以额外溢价上市，但是不管是优惠还是加价，全部去化都低。
东区走势对于东区，今年一整年上市的新盘不少，年初随着建发养云开盘，东二环的热度被推到顶峰，做为改善盘，开盘即高去化，短时间就网签，也免去了其他质疑。
到了年中，养云二期开盘，虽然配建人才房，热度也不如一期，不过开盘当天同样去化203套，去化率85%。同期融侨望云，虽然配建公租房，还要捆绑精装，但是依然做到高去化。
随着热度上升，去年以观湖郡3.3W，龙湖天璞3.2W代表的新盘，今年已经变成了建发养云精装4.3W，融侨望云精装3.6W。
不仅楼盘的门槛和均价提高，东区今年做为土拍的供应集中地，高价地块也是频出，可售楼面价超过2W的项目，更是不少，比如中海悦湖郡、养云二期、龙湖观宸、君兰和鸣、首开香悦、保利云光公馆等。
伴随着东区的楼市火热，临近年底，上市新盘也在增多，但是对比上半年的楼市热度，下半年捆绑加价变得少见，但是去化却一反常态的低。
东区划分对于东区，除了泰禾商圈的核心区外，大体分成三部分：
1、东2.5环：区域大部分楼盘都无法享受到东二环的核心配套，周边清一色住宅，而且大部分还是安商房和安置房，未来的空间上限偏低，东侧临近三环鼓山，整体的空间未来扩展性较差。
2、后屿后浦：区域并不像化工路以北是全面的新区重建，虽然也是旧改，但是依然有不少老房龄社区。除了北侧晋安湖外，主要优势也只剩下2，4号线地铁，同时区域中间又存在肿瘤医院，可以说整个区域如果从位置来说，居中优势最大，但是开发最晚，成型度最差。
3、连潘前屿：区域的特色在于大面积高层住宅群，单价不低，配套甚少，商圈、公园都没有，不过区域的连通优势较好，距离周边的商场也不远，目前去化情况分化较大，改善产品吸引力欠佳。
盘点总结对于板块的降温，其中一部分原因，主要还是由于整个福州楼市下半年都在下滑。对于东区近2个月的这几个项目去化较差，其中不少原因还是在于“价不称地”，均价3.4-3.6W的项目都非核心区，虽然是品牌房企操盘，但是对于外溢的改善吸引力也明显更低。
剩下的几个项目虽然定价不算溢价太大，但是随着楼市下滑，作为二环外的东区，虽然都披上了东二环的招牌，但是明显除了核心区外，大部分区域除了地铁，并没有太大优势。
同时近年东区新盘不少，消耗的客源也不小，加上单价全部在3W以上，不少都在3.2W，对于福州的购买力而言，门槛已经不再刚需，吸引力也不明显。
对于东区随着近年的旧改拆迁，区域的城市界面也发生了变化，不过整个区域目前最主要的问题依然是人口流量，每次到五里亭附近，人口和气息都与二环之隔的紫阳差异较大，虽然住宅也拔地而起，但是过3W的单价，也基本阻挡了刚需客的脚步。
随着楼市遇冷，年底东区土拍也不再激烈，近期上市的新盘也不再热销，对于整个区域的价格定位，不管是新盘还是次新盘，不知3-3.5W是否还能稳固？