刚过去的4月，杭州楼市拿出了一份难得的好成绩，二手成交再超8000套，延续3月份的平稳势头，新房红盘潮久违来袭，存、增量市场齐头并进。
但从总体形势看，4月却依旧处于下行趋势之中：
二手成交的背后大多是以价换量，而且是相对大幅度的让价换量，新房市场总体也是依托高热红盘带动，降价为首的营销事件频频登上楼市热门话题，分化仍在持续。
土地市场的态势也说不上好，钱二宅地的流摇、多宗好地的低溢价成交，足以凸显房企的拿地信心问题。
从市北东、云城、勾庄等曾经热门板块的新房热度变化，也可以充分的看到，短期影响市场、板块信心的源头依旧是供需关系。
以上几个跌落神坛的顶流板块，在近几年几乎走了同一条开发路径——宅地的超量供应。
所以跌落神坛，真的不是这些板块出现了什么根本性的发展问题，或板块价值逻辑发生了巨变，而是供应的冲击能量实在巨大。
上万套、乃至数万套新房在短时间内砸到市场内，目前杭州楼市能撑住的板块寥寥无几。
好在，供应冲击或许有了转机，截止到今天，杭州主要城区没有一宗地块挂牌，或许意味着阶段性的供应克制有可能正式出现。
供应假如能够有效的止住，结合目前杭州楼市相对还可以的需求基础，市场企稳的希望或许就在眼前。
再看一眼5月新房市场开盘计划，供应逐步收紧的迹象就更加强烈了：
相较于2022年、2023年动辄单月四五十个新盘开盘计划，今年5月份有开盘计划仅有二十余个，数量明显减少。
尤其是改善+高改楼盘，有开盘计划的项目仅6个，其余的则都是刚改新房项目。
由此可见，杭州新房的分化，绝对不是简单的倒挂、存量需求高端化等驱动的，供应结构的分化同样在其中起到了相当的作用。
接下来我们就一起来简单看看5月的新盘开盘计划，看看5月的杭州楼市有什么值得期待。
首先来看5万+高改新房，这批新房堪称目前杭州楼市的脊梁。
生于头部板块，至今还有一定倒挂，同时产品力引领全城，加上最稳固的高端改善需求构建的基本盘，几乎个个都不愁卖。
典型代表——即将首开的霞映锦绣里，滨江+建杭携手拿出了申花非常稀少的纯洋房叠墅新盘，且地块还有临河优势。
参考滨江金茂府叠墅及ARC洋房，价稳量少，属于城西富人追逐的终极对象之一。
霞映锦绣里这样纯粹的低密+6.51万限价，更是申花目前独一份。
唯一不足的是地块相对偏小，不过瑕不掩瑜，用板块2.5线的老次新价格买核心地段最新的产品力，杭著臻邸值得盯牢。
钱二潮语鸣翠轩，价格没问题，偏低密的产品形制有优势，缺憾在于街道划分。
但GAD出手的设计实在吸睛，八百来万买钱二顶级产品力，至少比艮北改善二手好很多。
倒挂、地段、产品，要啥有啥，杭州楼市最不负的就是富人。
4万级改善新房同样有惊喜。
首开卖的很好的建发朗云、璞云双子领衔，前者世纪城限价地块+建发中式产品，继续领跑全杭州改善项目。
后者新中式住宅+断供的一桥板块+名校预期，杭州楼市的稳定因子几乎都聚全了，好卖几乎是种必然。
5月继续加推，杭州的改善、拥江的学区需求不要错过。
安樾杭璟府，中天去年7月摇中的运河湾地块终于要来了，历经网传的报批流程，时隔超过10个月，号称下一座小河云庄的安樾杭璟府即将首开。
运河湾容积率1.4的低密地块，直面京杭运河，限价4.396万，去年多少改善将其视为第一目标。
可惜面积出炉，190方起步，总价超800万，加上车位注定是个纯高改项目。
好不好？京杭运河在侧，即使外部界面暂时一般，也足以扰动部分杭州高端改善的心。
只不过，门槛限制了客户基数，可买，却也难大火。
3万级新房可选余地相对大了许多，未来科技城、智慧网谷、运河新城、丁桥、小和山近10盘首开、加推。
首先便是玉珊瑚，近期3万级的王者，学区预期+兴耀+低门槛=闭眼摇。
宸岸印月里，3.37万的限价配上拱墅学区预期、绿城产品，会好卖吗？
答案是比较明确的，让我们看眼溪映明月便可知，主城、学区、绿城、低价组合在一起，结果一定是市场安全感满满。
何况宸岸印月里门槛低至105方，务实的产品面积设定再次保障项目基本热度。
同一区域，泊缦府将再度加推，地段蛮好，地铁、运河、文化中心步行可达，自住很舒服。
勾庄、云城就不多说了，情况就是这么个情况，好不好卖看综合实力。
未科上新一子，枫揽华庭，还是那个绿汀路，还是纯纯的改善大户型，考验未科和大城西改善信仰的时刻到了。
长远看，这里是杭州的第三中心，产业和城市资源无比雄厚，汇聚与绿汀路片区，升起城西高点。
所以买枫揽华庭，应该眼光更长期，3.61万不仅是买当下，更是买未来。
丁桥新上一盘——学棠曼庐，地段自住氛围浓烈，但难点在于购房者即将直面更好的选择，所以快才是该盘的必杀技。
2万级刚需项目新面孔不多，多为老项目续销。
销售比较突出的多为产品力和面积设定契合市场的项目，比如月琉璃等，用低总价+高配产品的组合比较顺利的冲出重围。
但更多的刚需项目，则普遍深陷市场不振的漩涡之中。
归根到底，还是因为相较于刚改+新房，杭州楼市的刚需项目主要难点在于区域破发以及限价相对较高，受到了包括低价二手房等多重市场冲击。
加上刚需需求目前本就较为孱弱，仅仅依靠简单的产品升级和定义，短期很难扭转去化艰难的态势。
整体回暖只能等待下一轮楼市春风吹来了。
对于刚需购房者而言，此时此刻买房，特别是买新房，一定要买总价可控、产品力领先的区域标杆项目，尽量用低价、标杆溢价的组合对冲风险。
5月，有高改红盘，没有红盘潮，但重点不在此，在政策东风更在土地市场。
毕竟下半年杭州楼市如何走，终究还是看政策面支持和供应调整，最终唯有合理供应能够企稳市场。
所幸5月城区土拍暂停，克制供应迹象终于初现。
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文/KE编辑/KE