文/田大叔
｜壹
写一篇后知后觉的稿子。
昨晚，无锡市自然资源和规划局网站挂牌出让2幅地块，相信这条信息大家都已经看到，我还是要把这2幅地块的基础信息重复一下：
昨晚挂牌出让的2幅地块分别位于新吴区太科园和滨湖区五湖大道与和风路交叉口西南侧。
新吴区太科园地块起始楼面价达10517元/平，成为本次出让地块的焦点。
新吴区太科园地块位于新吴区清晏路与净慧东道交叉口西南侧，土地面积52696.4㎡，土地用途居住、商业用地（其中商业核定建筑面积占总核定建筑面积的比例不小于5%，不大于6%），容积率≤2.5-2.7，土地出让金起始价138550万元，起始楼面价10517元/㎡。
XDG-2019-61号地块，位于滨湖区五湖大道与和风路交叉口西南侧，土地面积28845.3㎡，土地用途居住、商业用地（其中，商业核定建筑面积占总核定建筑面积的比例不大于40%，且不小于39%），容积率≤2.5-2.7，土地出让金起始价66410万元，起始楼面价9209元/㎡。
根据地块出让文件显示，评估设定比例为商业：住宅：配套=39%：51.7%：9.3%，则住宅起始楼面价为15112元/㎡。
｜贰
昨晚挂牌出让的新吴区太科园地块虽然起始楼面价达10517元/平，但这个起拍价还是远低于预期。
在这块地还未挂牌出让之前，就有小道消息传出，说该幅地块预计在10月底11月初挂出来，起始楼面价预计在12000元/平左右，如果根据太科园的发展趋势和潜力，12000元/平左右的起拍价还是很符合市场定价的。
在无锡地价频频走高的当下，太科园地块起拍价仅万元出头还是颇为意外的。
我从相关部门了解到，本次出让的太科园地块起拍价挂到10517元/平经过了很长一段时间的博弈期，从初步计划的8000元/平左右，到中间商讨的9500元/平，最后到挂牌出让的10517元/平，可以看出相关部门对新吴区土拍市场的心理预期。
滨湖区万元地一览
从土拍的角度来看，新吴区是今年最大的赢家，挂牌出让的地块都有不错的成绩，而且各个板块基本保持供地平衡。
今年新吴区首拍的羊腰湾地块被华润竞得，最终楼面价达11568.96元/平，成为新吴区首个楼面价破万的地块。
4月3日，融创再在新吴区制造“传奇”，长江路利源汽车厂地块溢价79.39%，以13637.39元/平的价格被融创竞得，成为新吴区目前楼面价最高的地块。
新吴区2幅万元地一览
与此同时，硕放、梅村、鸿山在土拍上也频频发力，最终楼面价屡创新高。
4月18日，栖霞建设以7668.66元的楼面价竞得硕放地块；
7月25日，金融街首进无锡就布局新吴区鸿山板块，最终以7239元/平的价格竞得鸿山地块，就此无锡又一洼地消失。
9月4日，金融街再在新吴区梅村板块以高价拍下一幅地块，深耕无锡的决心显而易见。梅村地块最终被金融街以9646元/平的价格竞得，刷新区域最高楼面价。
新吴区最近的一次土拍，虽然没达到预期效果，由于地块起拍价过高，地块仍以9545.33元/平的价格被新发鸿景拍下。
2018年6月，招商以7993元/平的价格竞得新吴区宁乐路与清晏路交叉口西北侧的XDG-2018-3号地块，招商首进无锡，后与美的、中骏联合打造出太湖雍华府。
时隔一年多的时间，同一区域再次挂牌出让的地块楼面起始价比之前高出2524元/平。
从发展的角度来看，此次太科园挂牌出让地块起拍价低于预期，因为该幅地块区位优势非常明显。
首先，太科园属于目前发展快速的板块之一；再有，该幅地块距离新吴区政府仅2公里，距离太科园在建万达广场约500米……不管从软件、硬件、规划、配套上太科园都有一个很好的未来。
｜叁
在滨湖区有唯一项目的Z姓营销总说：“这块地我们之前跟过，最开始给我们的报价是9000元/平不到，当时我们做过一个初步的方案，已经提交给相关部门和集团，集团给我们的批示是要保证我们公司的利润率，这个挂牌价已经超过我们公司给的授权价了。”
他还说，如果按照他自己的意愿还是很愿意拿下太科园地块的。
他对太科园总结出三大点：价值高、潜力大、区域位置稀缺。
他说，太科园如果有很好的规划，很有可能会成为第二个太湖新城。
太科园规划图
他说目前区域内竞品楼盘很少，仅有万科·观湖礼著和太湖雍华府在售，均价在17500-20000元/平之间，远洋太湖宸章和远洋湖墅已经清盘，从区域房源的稀缺性来看，房价还有上涨的空间。
他最后强调，如果这块地（指太科园地块）能以底价成交还是很好操盘的，如果有溢价成交，楼面价拉的很高，就要通过产品力和品牌影响力说话了，目前我们在品牌上没有优势，不过可以报名参与一下。
｜肆
稍微晚点的时候，某开发商投资口的负责人找我聊太科园地块。
他先问我有没有打听到哪些开发商对太科园地块有意向，然后问我太科园地块的价值大不大。
他说他们前期投资拿地风险很大，现在无锡的地价越来越高，而且房价还有限价的要求，把利润率压缩的很低很低。
如果盲目拿一块地，后期开盘卖不好，他们要承担行政和处罚的责任，更可怕的是会扭转在一个城市的布局及未来三到五年的发展方向。
他说他们对太科园这块地跟踪了快半年，他们根据楼面价进行了几轮测算，底价成交后做流速盘还有利润空间，如果讲品质、调性就不用考虑了。
他猜测，从地块设置的要求上应该有开发商对这幅地块进行了托底，不然挂牌出让的部门不会提出这么苛刻的要求。
控规要素中主要有4条：
1、沿净慧东道、清晏路、广场东路、科创路绿地由开发商无偿代建，同步实施，同步竣工验收；
2、住宅区人车分流，不得地面停车位；
3、邻里商业中心应独立占地，地块内商业用房应集中布置于邻里商业中心内，社区服务用房应对外开放；
4、住宅建筑应采用公建化立面设计，不得设置开敞阳台（封闭阳台建筑面积全部计入容积率）；不得设置凸出式楼梯间和阳台；外墙立管、屋顶水箱、空调室外做一体化处理，采用遮蔽措施。
不得设置开敞阳台换成白话就是要封闭阳台，这个条件在很多住宅控规要素中很难看到，业内人一看就知道背后肯定有“高人”指点，这位“高人”很有可能就是签托底协议的开发商。
他说，按照太科园目前的发展预期这块地还是可以拿的，即便地块溢价到12000元/平可操作性还是很大的。
他举例称，融创在长江路拿的那块地楼面价13637.39元/平，开盘后的售价在25000元/平左右，虽然开盘卖的不好，但客户群体还是有的，这个价格给客户半年的接受时间，太科园以后卖到25000元/平也是没问题的。
他说：“这个价格我们集团是不会认可的，拿不拿地还要看集团给的授权价，不过我会尽量说服集团拿地。”
｜伍
本文对滨湖区五湖大道与和风路交叉口西南侧地块介绍的稍微少点，本身这块地的起始楼面价就不高，对于惠山区动不动就破万的楼面价来说，该幅地块的起始价才9209元/平，而且还是商住两用（商业核定建筑面积占总核定建筑面积的比例不大于40%，且不小于39%）。
地块位置
在和开发商聊天的过程中感觉大家对于这幅地块并不热衷，所以我也不多做介绍了。
结合整体市场来看，第四季度是开发商的苦日子，很多开发商把钱花在1-3季度，第四季度不一定有钱拿地，除非有些没进驻无锡的开发商为了战略意义，不惜周转资金高价拿地，所以第四季度的土拍还是有很多看点的。
我们首先拭目以待10月30日的一场土拍吧，看看能否给市场带来转折性的效果。