一、两个真实案例
案例一：中介未告知“凶宅”信息，需承担合同责任
1、基本案情
（1）买方角度：2017年5月24日，买卖双方、经纪公司（居间方）签订存量房买卖（居间）合同。合同签订当天，买方向经纪公司支付中介费4.7万。合同签订后，经买方了解，房子里发生过非正常死亡事件。买方要求解除合同、退还中介服务费，居间方不同意，买方起诉至法院。
（2）经纪公司角度：合同签订后，买方听说所购房屋涉及非正常死亡事件后曾向居间方求证，居间方告诉买方仅是整栋大楼发生过坠楼事件，居间方不存在欺诈。
2、法院审理
法院认为：经纪公司作为居间人，应该如实报告与调查。在审理中，经纪公司主张在居间时，已经告知卖方之子自房屋的屋顶坠楼的非正常死亡的情况，尽到了应尽的义务，系其单方陈述，而不能提出相关的证据，其主张不予支持。在买卖标的物金额巨大的场合下，经纪公司不披露关于房屋价值的不利信息，影响委托人买方的决定而作出错误意思表示，侵犯了买方减少价金或与他人缔约的机会利益，买方主张撤销居间合同，予以支持。
3、判决结果
（1）撤销买方与居间方签订的存量房居间合同；
（2）居间方返还中介费4.7万。
4、法律分析
本案中，卖方所卖房屋屋内发生过“非正常死亡案件”，系常人理解的“凶宅”，卖方在签订合同之前未告知买方，经纪公司虽然主张在居间时已经告知买方，但是未能提供证据予以证明。在二手房买卖中，存量房买卖合同（即常说的“三方协议”）通常为买卖合同和居间合同的综合。买方诉至法院解除买卖合同后，又以“中介方隐瞒凶宅信息”为由要求解除居间合同，返还中介费。中介公司作为居间方，就自己所为的居间活动负有忠实义务，包括如实报告义务和调查义务等。房屋买卖金额巨大，是否为“凶宅”将直接影响买方买卖及房屋最终的成交价格。居间人如果故意隐瞒或者提供虚假情况，除了不得要求支付报酬外，还可能面临赔偿损失的责任。如果中介方已经如实告知，需要留存好证据。
案例二：中介隐瞒房屋存在“二次抵押”状况，被判赔偿33万
1、案例简介
（1）2015年，甲（卖方）、乙（买方）、丙（居间方）签订《存量房屋买卖合同》,约定甲将房屋出售给乙，成交总价485万。合同中明确房屋已经抵押给平安银行，甲应在合同生效后1个月内解抵押。
（2）在合同履行过程中，乙发现甲隐瞒了房屋存在两个抵押权的事实，并且提供了假的房产证，导致在房管部门进行房屋核验时未通过，复核时甲使用具有两个抵押权的真实房产证才通过核验。居间方在第一次房屋核验未通过，未及时告知乙，之后甲乙进行了网签，并进行了资金监管和托管。
（3）2016年2月29日，房屋被法院查封，无法办理过户，买卖合同无法实际履行。
（4）2016年11月24日，网签合同解除。
（5）2017年3月16日，房屋被司法拍卖，成交价格910万元。
（6）乙认为居间方在第一次房屋核验未通过时即知晓房屋存在二次抵押和甲提供虚假的房产证的事实，但未及时告知自己，延误了房屋交易时间，误导其之后进行了网签，并进行了资金监管和托管，并且在解除网签合同过程中居间方未认真对待，直至2016年11月24日网签合同才解除，在此期间房价不断上涨，给其造成巨大损失。遂起诉至法院，请求判令居间方赔偿交通费、误工费、因房价上涨造成的差价、税费、贷款利息损失共计185万元。
2、法院审理
（1）关于居间方的责任：居间方在促成交易时未对房屋进行房源核验，导致乙不知道该房屋存在两个抵押权。虽双方签订的居间合同中约定了存房公司免责条款的内容，但该内容系对居间人责任的免除，居间方应承担格式条款提供者的过错责任。
（2）关于损失认定及过错承担：房屋拍卖最终成交价为910万，买方主张820万与合同价格485万元价格的差价为可得利益损失，法院予以认定。综合该案案情及证据，卖方承担主要违约赔偿责任，居间方存在次要过错责任，买方对自身损失产生也负有一定责任。法院以房屋价格上涨部分为基础，综合三方的过错程度酌情认定居间方承担33万赔偿责任。
3、法院裁判
居间方赔偿买方33万。
4、法律分析
居间方的“如实告知义务”为法定义务，本案中，居间方在发布存量房房源信息前未对房屋进行核验，导致买家在签订本案买卖合同时不知晓房屋存在二次抵押。在之后的房屋核验过程中，居间方在已经知道房屋实际存在两个抵押权且卖方本人有意隐瞒，仍未将情况明确告知买方，这种行为违反了居间方如实告知的义务，侵犯了买方的知情权。即使在居间合同中明确约定类似“有关交易对象的资质及资信能力，有赖于甲乙双方自行判断，丙方不对交易任何一方的资信及资质承担任何责任”之类，这类免责声明极有可能会被认定为“格式条款”，仍然免除不了居间方需承担过错责任，需赔偿损失。而损失额的认定，一般以房屋现价与房屋合同价的差价部分为基准，再结合过错程度分配给过错方，具体赔偿额由法院认定。
二、中介机构的审查、告知义务
1.审查义务（谨慎调查）
在法院裁判观点中，最高人民法院认同的观点为：“中介公司（居间方）在房屋买卖居间活动中，对于受托事项及居间服务应承担符合专业主体要求的注意义务，需审查核实与交易相关的主体身份、房产权属、委托代理、信用资信等证明材料的真实性。中介公司因未尽必要的注意义务而未能发现一方提供的相关材料存在重大瑕疵、缺陷，由此使另一方受欺诈遭受损失的，应根据其过错程度在相应的范围内承担赔偿责任。”（《最高人民法院公报》2015年第2期：李彦东诉上海汉宇房地产顾问有限公司居间合同纠纷案）
一般认为，中介机构的审查义务主要包括以下方面：
（1）交易双方主体身份：包括买卖双方的身份信息、卖方是否为产权人、卖方非产权人的情况下是否有产权人完整的授权、房屋存在多个产权人的情况下买其他产权人是否同意出卖、买卖双方的婚姻状态、有配偶的另一方是否同意出卖（购买）等。
（2）房屋产权状况：包括房屋的产权人、房屋使用年限、房屋是否具有央产房、经济适用房等限制出售因素、房屋是否具有查封、抵押、租赁等权利负担或者权利瑕疵等。
（3）当事人委托资格：即在签订合同时，房屋产权人或者购买人委托的代理人是否具有合法的代理权限。
（4）房屋使用现状：包括房屋实际居住人、承租人情况，房屋装修情况、水、电、物业服务费、供暖费交纳情况等。
（5）购房者资格：即在限购的情况下，购房者是否有购房资质。
（6）购房者信用资质：即需办理贷款的购房者的征信、银行流水等证明材料审查。
2.告知义务(如实告知)
（1）格式合同条款的告知：二手房买卖合同通常是由中介机构提供的格式文本，只有合同的核心内容，如价款金额、付款时间及方式等事项需要房屋买卖双方协商确定补充。《合同法》要求提供格式合同的一方需采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。
（2）交易真实情况的告知：在二手买卖交易中，居间方很大程度上承担着买卖双方信息交换媒介的作用。中介方的如实报告义务是《合同法》明确规定的义务。房屋买卖金额巨大，中介方如果隐瞒重要事实或者提供虚假情况导致一方利益受损，即使促成了交易，很大可能面临着不能收取中介费以及赔偿损失的风险。法院认定的损失赔偿一般以房价上涨部分为基础，再按过错程度分配。因房产交易流程复杂、周期长、房屋价格变动大，赔偿的数额可能难以预估。居间方最好规避风险的方式即为认真调查、如实告知。
三、相关法律条款
1、居间方义务
《合同法》第四百二十五条：居间人应当就有关订立合同的事项向委托人如实报告。居间人故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，损害委托人利益的，不得要求支付报酬并应承担损害赔偿责任。
2、格式条款
《合同法》第三十九条：采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。
《合同法》第四十条：格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。
《合同法》第四十一条：对格式条款的理解发生争议的，应当按照通常理解予以解释。对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释。格式条款和非格式条款不一致的，应当采用非格式条款。