经过1个月的努力，《2021年郑州住宅楼盘地图大全》（2021年5月版）、《2021年郑州主城区住宅楼盘地图大全》（2021年5月版）、《2021年郑州房地产市场房价地图【东哥版】》（2021年5月版）、《2021年郑州主城区房地产市场房价地图【东哥版】》（2021年5月版）这4张图，终于更新完成。
具体如下：
1、《2021年郑州住宅楼盘地图大全》（2021年5月版）
2、《2021年郑州主城区住宅楼盘地图大全》（2021年5月版）
3、《2021年郑州房地产市场房价地图【东哥版】》（2021年5月版）
4、《2021年郑州主城区房地产市场房价地图【东哥版】》（2021年5月版）
以上4个图，是理解郑州房地产市场的基石。
洞察了这四个图的数据和背后逻辑，就理解了郑州房地产市场的全貌和本质。
从图里可以看出，
目前郑州整体在售住宅楼盘约为360个，待售住宅楼盘约为88个。
其中，
与去年相比，数量基本持平。
也就是说，目前郑州楼市住宅楼盘供应量还是很大。
上面这4张图，呈现的是两个逻辑：
1、郑州全局和主城区。
2、楼盘地图和房价地图。
为了更好的理解这几张图，我们需要了解背后的背景：
1、《楼盘地图大全》，包含了郑州主城区、航空港及新郑、新密、荥阳、上街、中牟的范围。
2、其中，主城区范围是北五环以南、东五环以西、南绕城以北、西绕城以东。
3、因市场因素考虑，剔除了巩义和登封市场。其中，新密、新郑和上街的住宅楼盘，只呈现了部分。平原新区虽然不属于郑州，但因其主要为郑州客户市场，特在研究呈现范围内。
4、楼盘地图，只呈现了住宅楼盘。公寓、写字楼、商业等业态楼盘没在范围内。
5、楼盘地图中的明线呈现了郑州的一环、二环、三环、四环、五环范围；暗线呈现的是主要交通路网。因为主体要呈现楼盘信息，路网信息全部隐去，需要你的专业知识。
6、房价地图中，除了北龙湖组团的特殊外，主体呈现的整个组团里当下在售高层小高层住宅楼盘的价格区间——保证时效性。
如今，时间已经过去近7个月，郑州楼市格局也发生了很大变化。
1、与2020年相比，2021年春节后郑州房地产市场整体发生根本性好转，市场回暖，量价齐升。
2、从春节后到现在，整体量价齐升主体表现在主城区市场。重点知名楼盘的去化速度喜人，很多盘月均去化速度在100套以上。
很多人看出来了，几个月前的楼盘名单，已经在这个版本的地图上消失。
老三环内的在售住宅楼盘更少了。
3、原来的两个【阶段性供大于求】的区域——北龙湖组团和滨河国际新城组团——现在已经过了痛苦期。目前很多楼盘已经进入尾盘期。整体区域内实现供需平衡。
4、2021年，管南新区组团和金水北组团，表现优秀。价格整体上涨明显——但也不是全部。
5、惠济大北区的表现比较平稳。主要是在售楼盘较少，且没有明星楼盘。——曾经区域里的明星楼盘融创大河宸院和融创中原宸院进入空档期。
6、二七新区组团楼市，与管南新区组团楼市相比，低调的多。区域内在售楼盘不少。价格区间也比较大。从南三环到南四环外，从区域东边界到区域西边界，整体跨度较大。甚至还有10000出头的房源。
7、常西湖新区的楼市表现，并不算活跃。各个楼盘的去化速度与老三环内、管南、金水北主流楼盘相比，相对较慢。
8、高新区组团的楼市，分为高新老城组团和高新新城组团两个类型。两者之间以西四环为界，价格呈现比较明显。整体上无论是高新老城还是高新新城，表现优秀。
高新老城的房价上涨比较明显——一个案例是永威金桥西棠出现了20000+的房源；一个案例是金科城一期房源的二手房出现了18000+的价格。这是标志性的事件。
相比较而言，高新新城，因为在售项目较多，价格上涨幅度并不明显。但也有三五百的幅度。
9、与高新新城相比，同在西四环外的中原新区，表现平淡。
没办法，这个区域，东有常西湖新区的房源顶着，西有荥阳新区的低房价扛着，区域配套暂时又不成熟，左右为难，日子实在艰辛。
10、金水科教园区，今年的市场表现令人瞩目。
但从西边的中州大道，到东边的东四环，区域跨度较大，楼盘品质及产品类型跨度也大。今年区域表现最亮眼的是康桥香麓湾。
11、白沙组团，在售房源越来越少了。之前的几个住宅楼盘，要么售罄，要么剩下个位数。目前主体供应的白沙组团南片区的“三城”。
12、主城区外围组团的楼市，主要是东边的中牟市场、西边的荥阳上街市场、南边的南龙湖郭店薛店孟庄曲梁市场、西南的新密市场和独立特行的航空港市场。
13、外围组团的楼市，主要是两个逻辑：一个是依附于市区和全省来郑买房人的市场；一个是区域性地缘性市场。每个区域市场情况不同，客群不同，呈现了五彩缤纷的市场表现。
但，整体上还是难。难的根源是供应量太大。
这种区域性供大于求的局面，目前还没改变。
当这种供大于求局面没发生本质性改观的时候，房价的上涨，短期内还是艰难。
14、荥阳老城区市场、上街市场、中牟老城市场、新郑新区新郑老城市场，就是区域性市场。短期内市区内去买房的人较少。而绿博市场、南龙湖市场、荥阳健康产业园区组团市场，则依附于郑州市场。
15、航空港，说他独立特行，是因为其市场的独特性。很多人要么爱，要么恨。其实，航空港经历这些年的发展，变化很大。特别是北港，已经是一个成熟区域了。很多人在此安居乐业——并不需要依赖和依附于市区。
更多信息，不再多说。
本着为粉丝服务的态度，各位东粉儿可下载这4张高清图，用之于研究市场和卖房。
最后，再告诉大家几句话：
1、不要奢望房价下跌，这是我告诉大家的第一句话。
2、如果没有心仪的楼盘和房源，也不要急。未来还有好的地块和新楼盘出现。具体你看地图里的不同颜色。
3、目前郑州主城区住宅楼盘均价约为15000元/平米。你买房，可以以15000+和15000—的两个维度去理解。当然，你想买到改善盘，基本得20000+的单价准备。北龙湖的豪宅洋房盘，想买到心仪的房源，基本得42000+。
4、主城区外围组团的高层小高层房价参考值是10000元。10000以上的盘是优质的，10000以下的盘，是主流。你自行判断。
本文完。
备注：
本文中楼盘和价格信息仅供参考，
具体以开发商说辞为准。
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