深圳湾豪宅体系或将重写！
近年，深圳湾靠着顶级的圈层、资源和稀缺度，一直是南山区乃至深圳豪宅最坚硬的托底，如今却出现了多个具有一致性的信号。
恒裕滨城二期价格松动，澳城二期7.8折成交，卓越维港8折起拍，最后一块海景住宅用地批复.似乎整个深圳湾顶级豪宅圈层的价格体系正慢慢地被重构。
1豪宅片区体系更新深圳湾和前海一样，已经相当久没出现过新盘住宅了。
算上东角头、蛇口，整个广义的深圳湾片区，上一次出现新盘住宅还是在2019年的6月，海境界二期入市。
按照当时的说法，这个盘是入住后海的最后机会，错过以后，后海就再也没有新盘住宅了。
这对真正的深圳湾片区来说，同样在2019年4月半岛城邦4期入市后，就再也没有听说过其他的住宅新盘消息。
不过，最近有网友爆料，后海最后一块海景住宅用地获得建设规划许可，这意味着深圳将迎来近3年最稀缺的压轴。
因为这个地块是深圳湾最后这块豪宅地块，不管是紧邻的蛇口片区，还是华侨城片区，一线海景住宅在接下来几乎都是零供应。
该用地位于南山歌剧院旁，据了解建面约40万平，用途为“二类居住用地商业用地”，分两个地块。
宗地号K709-0003用地面积64676.09平方米，建设规模178341平方米；宗地号K709-0004用地面积44144.95平方米，建设规模216994平方米。
按照消透露息，地块建设要在2023年02月14日之前，未签订土地使用权出让合同又未申请延期的，本证自行失效，意味着后期推进地块的动作会加快。
所以如果网友爆料的消息准确，那么2022年深圳最牛的住宅地块，不是宝中的鸿荣源A004-0175地块，也不是前海桂湾限价9.2万/平的地块（天健T201-0157地块、深业T201-0168地块），而是深圳湾的这两块。
那么深圳网红地块TOP1的位置也要易主。
一方面，深圳湾地块相对前海来说，更加稀缺。
前海去年不仅出了两宗限价住宅地块，今年还有前海时代3期，颐湾府2期预计入市，而深圳湾片区除了半岛城邦5期，就没有其他项目消息了。
另一方面，深圳湾这两个地块的位置是最绝版的。
地块周边的配套更成熟，靠的是片区自身实力。
片区内拥有深圳歌剧院、深圳湾滨海长廊、深圳湾口岸、深圳湾公园等一流的文化设施和口岸建设。
特别是深圳歌剧院，和两个地块只有一路之隔，规格是按照粤港澳大湾区最高标准艺术殿堂的标准打造，定位是深圳市“新时代十大文化设施”之首，未来承担国际化综合型文化交流新平台、世界级文化旅游目的地和责任。
建成后和沿线的海上世界、海上世界文化艺术中心、太子湾邮轮母港，共同串起后海、蛇口、前海形成深圳湾文化设施带。
最终希望的是打造比肩悉尼歌剧院的文化地标。
从地理位置上看，“一岛双湾、一河一山”的结构，确实也是非常的像。
而前海网红地块的配套要等，还不知道是何年何月才能成熟。
宝中的鸿荣源地块虽然有配套，但靠宝安的图书馆，少年宫，欢乐港湾等市政配套还不是最顶级的，片区的需求依赖的是前海外溢。
还有就是，如果论豪宅圈层，宝中豪宅还未成气候，但深圳湾豪宅已经成为深圳豪宅天花板。
豪宅基因更纯粹，更抗打。
单就海景而言，深圳湾地块前面是深圳歌剧院，作为以国际水平标准建设的文化交流平台，未来自然很难出现超高层的建筑，很少会有遮挡，望海风景非常纯粹。
但前海和宝中的豪宅，不一样，位置更靠内陆，周边未来都有高层建筑遮挡，海景不够纯粹。
而且从更长远的发展目光来看，深圳湾K709-0003地块和K709-0004地块，距离香港更近，更能贴合香港形成深港都市圈。
去年10月香港发布《北部都会区发展策略》，划定“深圳湾优质发展圈”，包含前海、蛇口、后海片区。
所以项目所处的地带，未来会是深港都市圈核心腹地。
2深圳湾价格新锚点这种顶级的地块有动向，想必已经不少人已经蠢蠢欲动。
不过大家最关心的还是价格问题。
按照新房定价逻辑，周边的新房和二手房将会成为锚点。
当前深圳湾板块新房方面，2015年恒裕滨城二期入市，均价11万/平；2019年4月半岛城邦四期开盘，均价11.6万/平。
如果限价，深圳湾这两个地块的价格很难跳脱11万/平左右的范畴。
地块2009年就传闻已经签订土地合同，那么就意味着，未来住宅入市，开盘价格想象空间非常大。
目前深圳湾现存豪宅，据统计共8117户，其中双证房源2890套，占比35.6%，现在新房已经没有双证设计。
那么单证新房的出现，必然会给片区内2890套双证房带来冲击，不仅片区内的货量增加，价格体系也会重新建立。
因为有了新房，买家实在不必费尽心机锁死周边的二手房。
这是新房给深圳湾片区带来的冲击，还有二手房方面的。
今年深圳湾片区多个方面的信号都显示，深圳湾豪宅的价格体系在不断发生变化。
比如恒二88平4房高峰期3480万，近期最新成交2600万，降幅25%左右，澳城二期出现7.8折成交，卓越维港出现8折起拍法拍房等等。
目前，二手房方面，深圳湾片区挂牌均价在20-35万/平。
恒裕滨城二期83平挂牌房源，报价2700万元到2850万元，170平挂牌房源报价5500万元到6500万元。（通过市场询价）
澳城花园北89平挂牌房源，报价2000万到3000万；翡翠海岸177平挂牌房源，报价5000万到5800万。（通过市场询价）
所以，未来若地块项目的新房入市，加上二手房价格被市场修正，那么深圳湾豪宅的价格体系将会加速重构。
本文源自格隆汇