广州公寓7月成交1557套，环比微涨2%。其中，海珠区公寓成交量为358套。
珠江国际纺织城（珠江壹号）和越秀星汇海珠湾分别成交202套和136套，位列全市公寓成交的二、三位。
这数据有点可怜。
最近，海珠区又有两公寓亮相，为“金九银十”增加一些不同的选择。
分别是位于南洲路海珠创新湾的江景盘越秀·天荟江湾，以及靠近广纸新城地铁燕岗站上盖的华新方圆·333。
两者距离仅3km，均是综合体项目，自带购物中心，这让想入手公寓的朋友们选择困难了，希望每刻君能实地测评，今天，新鲜热乎的测评，它来啦！
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越秀·天荟江湾
第一位选手是位于海珠创新湾沥滘片区大干围的越秀·天荟江湾，是越秀地产与广百首个合作项目。
项目总建筑面积55万㎡，在广州新轴线、珠江后航道和海珠创新湾三轴交汇处，南向一线望江。
对于广百，老广们并不陌生。该项目与广百合作，商业部分将是一大亮点，项目由6个地块组成，外观如船帆迎风破浪，又名“广州之帆”。
项目包括3万㎡的广百海港城旗舰商业Mall、星级酒店和写字楼。还规划有超1.7万㎡的一线滨江公园，环境优美。
▲滨江公园江景实拍
首期发售B2栋公寓，38层180米高，首推36㎡双钥匙分租户型和约67、74㎡的“3+1”房自住户型，4.5米层高，预计2024年交房。
▲施工中的公寓（左B2栋）
公寓正式开盘吹风价在3.4万-3.6万/㎡，拥有江景，楼层越高价格越贵。
据销售人员介绍，该项目在8月25日已“静鸡鸡”小范围内认，针对内部VIP客户销售了312套。
最火的是36㎡“双钥匙”户型，低楼层2.5万元/㎡起，而整个项目的销售口径“总价仅82万元起”，看来单价2万出头的单位不少。
每刻君在现场看到，来看房的大多是上了年纪的广州人。几位结伴前来的广州阿姨明确是手上有“闲钱”、想买套有价值的公寓投资。
现场销售人员介绍，投资首选36㎡单位，总价低，收楼后还可以一套拆成两套出租。
▲36㎡“双钥匙”户型
▲67㎡三房户型
▲74㎡南向望江户型
67㎡和74㎡的产品可明火煮食，36㎡的小户型不能明火。67㎡的户型空间不够方正，选择74㎡的户型南向望江，舒适度会更高。
每刻君在样板房看到，相对于传统Loft，该公寓更类似于平层公寓，没有Loft公寓那种挑高的大厅和大落地窗，对采光和景观有一定影响，仅4.5米层高，夹层仅2.2米-2.3米，感觉有点压抑。
▲样板房实拍
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华新方圆·333
从越秀·天荟江湾打车到第二位选手——华新方圆·333仅5~10分钟。每刻君在现场看到，同样也是上年纪的本地投资客为主。
华新方圆·333是商业综合体，规划有购物中心、写字楼、商务公寓等。商业综合体超过3.5万㎡，包括地下三层商业Mall和地上三层公园购物街区，未来可能是城中网红潮流打卡地。
据规划，该项目写字楼将超180米，按海珠区地标建筑的要求打造。
对比拥有江景的天荟江湾，该项目的优势是地铁，项目就在广佛线燕岗站上盖，在建的地铁11号线也将接入燕岗站，双地铁上盖格局已定。
▲项目就在燕岗站D口
据规划，从地铁燕岗站可直入该项目地下商街，业主出了地铁闸口不用出地面，可通过商场通道回家。
来看看公寓产品，公寓规划有3栋21层高楼栋，4梯16户loft设计，居住密度相对较大。
首推3#栋，精装交付。户型包括34㎡、48㎡和58㎡的小户型，层高都是4.5米。58㎡户型的厨房可明火煮食。主推的48㎡产品也是“双钥匙”设计。
据销售人员介绍，该盘已于8月23日对VIP客户和内部员工小范围开盘，当天去化超8成。但也有消息称当天去化并不理想，数据目前无法证实。
该盘首推优惠力度较大，折后价为3.5万-3.9万元/㎡，未突破吹风价4万元/㎡。
▲B户型34平方米一房
▲A户型48平方米一房
▲C户型58平方米三房
该项目按住宅标准打造了约8500㎡的垂直双园林，这在商业项目极为少见。
每栋公寓都配有会所，设置了健身房、书吧、咖啡屋等功能。
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测评建议
公寓适合入手吗？
公寓的优劣势鲜明。
手里有闲钱，投资公寓或者入手作为过渡性产品，是不错的选择，但选择产品比较考投资者眼光，务必要选有独特价值的项目。
海珠区这两个项目能火起来有其价值所在：均位于海珠核心区域，是地标式综合体项目，购物中心非常亮眼；户型是门槛较低的“双钥匙”产品。
哪个盘更优质
越秀·天荟江湾
优点：主打江景，居住舒适度更高，附加值更高，市场上缺少这种小面积、低总价的江景资产。该盘旁边是高端江景盘——卖到7万+元/㎡的中海观澜府。
缺点：周边老旧厂房较多，整体环境欠佳。
华新方圆·333
优点：地铁上盖物业，有通勤优势；地处工业大道，周边配套成熟，居住氛围浓厚。
缺点：临近主干道，人车流量极大，噪音大，整体环境比较杂，居住舒适度一般。
建议
两盘相比，华新方圆·333单价更高。广纸板块的越秀星汇海珠湾，47㎡-49㎡的户型，均价3.6万元/㎡，安居客房源信息显示，月租5000-5500元，投资回报率不高。
定位更高端的越秀·天荟江湾的单价更低，多数单位在2字头。
到2024年交楼时，10号线已开通、大干围改造发展也会有进展，性价比更高。销售人员表示，该项目投资回报率跑赢银行理财4%，理想情况下能达到约6%。
不过，未来究竟能不能租到这个数，现在听听开心下就好。