今年麒麟楼市终于迎来了“风口”，仁恒进驻，一院四所落地、中科院新六所正式投入使用、断头路打通等等“好”消息不断，就在近期，麒麟又一个重量级项目宝龙广场爆出消息：预计11月推商铺，12月推出第一波公寓房源！
业内素有“北万达、南宝龙”的说法，可见大家对宝龙商业操盘能力的认可。麒麟此前虽有荔枝广场、沣麟广场等商业引进，但一直不温不火，此次与万达齐名的宝龙进驻，会带领麒麟商业腾飞吗？
近期一条君也实地踩盘麒麟宝龙广场，对于这个项目的前景却有些担忧，商业部分由于周边人口密集，需求尚可以支撑运营，但公寓谁来买？猫姐踩盘半天实在找不到它的客群在哪里。用周边居民的话讲：我们这里周边没有大企业、大医院、好学校，谁会来买公寓？
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无大型企业、无医院、无学校，宝龙广场公寓谁来买？
近日一条君实地踩盘麒麟宝龙广场，先来给大家梳理下这个项目的基本信息：
①12月推第一波公寓，均价约1.8万/平，约100套左右
宝龙广场原为麒麟G113商办混合用地，项目今年2月7日拿地，总价5.32亿。根据规划，麒麟宝龙广场将拟建办公、酒店式公寓、商业产品，预计11月将推商铺，12月将推出第一波公寓房源，均价约1.8万元/平，约100套左右，总计约1000多套公寓。
②位于麒麟老镇，人口密集，周边多经济适用房
在踩盘过程中，一条君发现项目位于江宁区丹霞街与开城路交叉口，属于麒麟老城区，项目周边基本都是保障房小区或者公寓，如麒麟紫荆城青西苑、麒麟紫荆苑长城苑、悦民公寓南苑、宇业东方红郡天赋广场等。
总体来看，周边居民人口比较密集，附近也没有大型商业，宝龙在这里造一个商场还是有市场需求的。
③南侧公寓临高架、闹街，北侧商场靠社区中心
一条君实地踩盘麒麟宝龙广场，发现项目的公寓和商业布局极为奇怪：其中公寓临近高架【连接绕城高速】和北湾营街，车流量大，噪音污染较重，似乎不太适合“居住型”的酒店式公寓；而需要人气的商业部分却恰恰相反分布在丹霞街、华光路方向，靠近社区中心，比较“清净”。
（高架，图源百度地图）
④周边居民：我们这里没有大企业、大医院、好学校，公寓谁来买啊？
踩盘途中我们看到周边居住人口稠密，多经济适用房，但是没有大的企业、单位。距离产业园区、最新入驻的一院四所等都比较远。
那么公寓未来入市会卖给谁呢？一条君也随机问了几个周边的原住民，他们的反应很直接：我们这里周边没有大企业、大医院、好学校，谁会来买公寓？
一条君也走访了周边几家房产中介，中介也很坦诚：周边的人是不可能再在这里买房的，更别谈公寓了。这里房价好几年不涨，他们如果再买房，买江北不香吗？
所以，到底谁会来买麒麟宝龙广场的公寓？周边的居民、中介以都表示费解，甚至有人直言：不看好，可能开盘就要扑街！
02
月租3000元/平？但周边小区二室套仅租1300元/月，年回报率严重不足！
买公寓，很多人会考虑投资后出租，但是近两年公寓的投资前景并不太被看好，那么麒麟宝龙广场的公寓值得投资么？
我们不妨看一下紧邻麒麟宝龙广场的宇业东方红郡公寓的二手价格和租金情况。
宇业东方红郡天赋广场2018年新房均价约19000元/平，如今链家网显示项目二手房近两年仅成交3套，其中约46平户型成交单价19436元/平，约73平成交单价17398元/平，约62平成交单价16212元/平。很显然，二手房基本没涨，甚至是亏本的。
那么租房市场呢？
据链家网显示，目前宇业东方红郡天赋广场46平公寓租金约2500元/月，65平户型约3000元/月，76平户型约4500元/月。
麒麟宝龙广场放风均价18000元/㎡，如果按照约65平户型来算，总价约117万。按照目前的市场租金来看，每月租金约3000元，那么租金回报率=(月租金*12)/购买房屋总价=(3000*12)/117万≈3%。这个投资回报率并不理想。
另外中介告诉我们，公寓出租并不是很容易，附近经济适用房更有性价比，以麒麟紫荆城青西苑为例，链家网显示一套65平2室1厅1卫户型整租，只需1300元/月便可租到，稍微好点房源的1850元/月便已足够，年轻人租更划算。而宇业东方红郡里面人员鱼龙混杂，有办公，有居住，反而不太适合居住，这其实也是目前公寓管理的通病。
03
找到大买家接手，沣麟广场铩羽而归，宝龙能开创麒麟新局面？
其实在宝龙之前，麒麟还有沣麟广场、荔枝广场等商业体，但一直都没多大动静，至今麒麟还缺一个真正能够带动板块起飞的商业综合体，但有沣麟广场公寓“铩羽”在前，宝龙广场能开创新局面吗？
项目效果图
在此我们不得不回顾下沣麟广场公寓的那段”往事“。
沣麟广场位于麒麟科技创新园附近，紧邻中央公园1期，开盘不久就频繁被曝”捂盘“、”滞销“，至今两年过去了，网房显示还有182套房源没卖完。
直到今年华夏银行和南京东南国资投资集团分别接手项目，沣麟公园壹号才迎来了转机。据了解，项目一期1、3、5、6楼被南京东南国资投资集团拿下，作为集团资产。还剩一栋楼，网房命名东城财富中心仍然在售。
能够被华夏银行和东南国资投资集团接手，沣麟广场可以说是长输了一口气，但究其实质，房源并非个体购买，而是大型企业接手，这对于其他公寓项目销售并没有借鉴意义。也并意味着其他项目能有这样的好运，也能找到大买家接手。
从地理位置上来说，沣麟广场位于麒麟新城，周边有科研机构、产业园，办公人群还多一些，但或许是这些项目也配备了自己的人才公寓，所以并没有多少人购买沣麟广场的公寓项目。而麒麟宝龙广场周边更缺乏企业、办公，前景似乎更为堪忧。
从一条君此次踩盘情况来看，加上目前麒麟市场的现状，麒麟宝龙广场公寓首开确实有”扑街“之势。
一是想来想去，找不到客群在哪里？（就连接待的置业顾问也很发愁，谁来买这里的公寓？）二是周边交通并不方便，目前无地铁，规划中距离宝龙广场最近的是S6号线麒麟门站，直线距离约1公里，步行过去要17分钟，还是很不方便。