中国房地产发展第三阶段：1988--1997
这是中国房地产第一个飞跃的十年
1988年2月，国家批准印发了“房改领导小组”的《关于在全国城镇分期分批推行住房制度改革的实施方案》，并提出住房制度改革的目标是：实行住房商品化，将实物分配逐步改变为货币分配，使住房这个大宗商品进入消费市场。这标志着我国住房制度改革进入全面试点阶段，也掀起了国内第一轮的房改热潮，城市综合开发迎来了历史性机遇。
1988年，王石意识到土地制度的松动是一个机会。他把自己一手创办的“深圳现代科教仪器展销中心”经过通过股份化改组，正式更名为“深圳万科企业股份有限公司”。在随后的11月18日，万科以2000万元的惊人价格拍下地王，被人称为黑马。万科从此正式进入房地产业。
年经时的王石
从1988年开始，房地产真正意义走上了市场化的发展之路。
1989年，北京首次公开出售了商品房。
1989年7月22日，香港文汇报，出现了一版地产广告——“万科天景花园”。建国以后的第一本楼书也应运而生。彼时，中国内地的报纸对投放房地产广告有严格的限制，凡打广告都要通过非常严格的审查。于是，想要把项目快速地以理想价格售出的万科把目光投向了在香港。
时间来到1990年5月，《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》出台，为土地使用权有偿出让提供了具体依据。政策的目标是：加强治理整顿，推进土地使用制度改革。
1991年，万科在深圳股票交易所上市，股票代码：000002。万科，成为中国首个上市的房地产企业。
1991年，中国建设银行、中国工商银行成立房地产信贷部，住房信贷业务起步。
1992年，邓小平同志发表了南巡讲话，中国经济开始进入高速发展期，房地产开始迅速发展起来，掀起了房地产开发的高潮。
受到总设计师的鼓舞，大批在政府机构、科研院所的知识分子受南巡讲话影响，纷纷主动下海创业，形成了「92派」企业家。因为小平同志在上海的一句“要多提拔年轻人”，办公室最年轻的张玉良手握“总经理”任命书和上海市政府划拨的2000万元，开始了绿地创业历程。这一年，许家印看了邓小平讲话，察觉到新机遇，毅然弃了铁饭碗，跑到深圳闯荡。大连西岗区住宅开发公司改制成立大连万达房地产集团公司。已过不惑之年的李彬海放弃广州军区参谋部后勤部长的职位，毅然带着八个专业军人创立了保利地产。“碧桂园”名字第一次出现，杨国强开始进军房地产。
1992年颁布了《城市房地产市场估价管理暂行办法》、《商品住宅价格管理暂行办法》，房地产市场交易和管理逐步走上法制化轨道。
房地产第一次出现了过热现象，大批资金进入房地产行业。为了抑制这种过热，1993年6月23日，朱镕基总理宣布终止房地产公司上市，全面控制银行资金进入房地产业。第二天，国务院发布16条整顿措施，犹如一剂猛药，让一路高歌猛进的房地产热戛然而止。
在这里，必须提一下90年代初的海南房地产泡沫，它是中国房地产史上不可忽略的一页。
1988年，海南独立建省，并划全岛为特区。大量的人才、资金一股脑涌向了海南。这些人里就有潘石屹，冯仑，易小迪等人。中国第一批房地产获利者正是这些人。
1992年，海南全省GDP增速41.5%，海口市的GDP增长达到83%！海南岛上一共才不到200万人，竟然有2万家房地产公司。
海口的地价从1988年的均价98万/亩，一路飞涨到1993年上半年的680万/亩（在1993年海南房地产泡沫破灭后，1996年又重新回落到100万/亩。）
泡沫生成期间，以四大商业银行为首，银行资金、国企、乡镇企业和民营企业的资本通过各种渠道源源不断涌入海南，总数不下千亿。
1993年下半年开始，房地产进入全面调整。1994年7月，通过《中华人民共各国城市房地产管理法》，房地产方面的一个重要基本法，标志着房地产的法律、政策体系的建立。1994年7月起，国家全面深化房改，建立经济适用房和商品房供应体系及住房公积金制度等。
1995年，全国开始实施《城市商品房预售管理办法》，商品房预售进入正式概念。
随着各项措施的落实，全国房地产开发的增长速度明显放缓，通货膨胀得到遏制。经济由热转冷，房地产市场也沉寂下来，商品房和商品住宅的价格迅速回落。经过3年努力，中国经济终于在1996年成功实现“软着陆”。
1997年亚洲金融危机爆发后，我国经济开始出现“通货紧缩”，房地产市场也随之进入低潮。
1997年5月，央行公布《住宅担保贷款管理试行办法》，不仅给按揭业务提供了法律依据，对房地产金融也是一大突破。