北京买房：投资的不是房，而是价值！
京楼房长
我是房长，你相见恨晚的买房军师，曾帮助过7000多位家庭买对房，并在买房过程中合理避坑，多数实现大幅财富增值。
房长曾任万科/中海等品牌房企大区总，是北京极少，能从宏观市场切入微观市场每一个交易环节的实战专家。同时也擅长全国城市房产研究北京政策与规划研究。
本人曾在京买过6套房，拥有16余年买房经验，实勘跑盘超过3000个，知大势，懂微操。
房长不像其他自媒体，遮遮掩掩的让你摸不清头脑！房长属于实战派只说对你最有用的操作和建议。
以下精选问答内容均来自“京楼房长”知识星球。
一、星球会员提问：
一问：房长好，请问学府公馆和端礼著，您认为未来哪个升值空间大？
二问：谢谢房长，您分析得非常透彻。学府价格大约10.8万，加上政府10%，价格应该12万了。我的预算1500万。按照学府销售的介绍，他们楼盘南侧也有科技园，如果是科技人才聚集，按您的说法，应该也有空间。只是学府地面价格高，怕房子质量差，就和天恒学院一样。如果预算可以达到，您觉得买130的小户型，还是买150的户型，将来好卖？
房长答一问：
比较两个新盘的升值潜力，在刨除硬伤后，主要看的是板块的现状和未来以及产品的稀缺性。
1、菜户营和北沙滩从地段角度上来讲，规划未来潜力上稍占优势的是菜户营的端礼著，因为离丽泽很近，且未来丽金线打通，会形成一条由金融街出发到丽泽再到丰科园的金融+科技高端产业聚集带，将直接对标中关村、望京等地。我之前讲过能够支撑起高房价高溢价的主力人群，几乎都是出自科技和金融领域的高级人才，只有他们有实力去购买高端盘，所以一旦产业带发展起来并形成气候了，再贵的房子也是有人接的。但是目前的困局是丽泽动作还是有点慢，虽然从19年徐书记到任后，丽泽明显有了加速度，但要发展落实的像望京一样成熟，仍然需要比较长的时间，我预判至少得10年以上甚至更长时间。所以即使从未来来看想象比较大，但时间却很长。相反北沙滩这个区域，虽然不在核心产业地段上，相比也离城中心远了点，未来规划发展也不如菜户营强劲，但板块现状却比菜户营强，主要是周边的配套较为完善，且配套资源的优势更强（集中体现在学校资源、医疗资源、商业和公园、还有较好的人文环境）。也就好比菜户营现在还嗷嗷待哺，而北沙糖已经吃上现成的了。
2、从产品的角度来分析判断，主要分为3点：①、即两个盘之间的属性比较②、两个盘各自与所处的板块及周边板块的同类型产品比较，具不具备优势；③、将两个盘放到全北京，具不具备稀缺性。
①、产品的角度主要比三个方面，分别是操盘开发商的实力、你预算内可买的户型、价格和缺陷。
端丽著和学府公馆的开发商，都不算在高端住宅打造上比较擅长的。为此首开+建工还将中海引入进来，就是为了补豪宅品牌化的短板，但是做得产品却和中海打造的完全不相干，这就比较尬了。而中建五局（长沙）也就在门头沟做过一个中建长安麓府的项目，中建三局（武汉）则在北京没有做过任何商品房，所以从经验上来看，其实还不如首开+建工。但是其实力可不能小觑，都是不差钱的主。所以经验上首开+建工略强一些。我不知道你的总预算是多少，对比户型就要具体来看了，不过两个都是高端项目，以大户型为主，如果以南北向相比，两者差距并不大。价格方面，学府公馆要便宜些，因为11.2打九折，10万出头，相比端礼著100%产权11.2万要便宜些，但是学府公馆的楼面价高的可怕，约8万一平，这导致开发商其实利润空间很低了，不过好歹是国企打底，一般的开发商你还真不敢买，所以虽然价格学府公馆更便宜（单价越低未来越有空间），但10%产权不是自己的，且高楼面价，所以从这点上算是稍微劣势一些。
从缺陷角度来看，端礼著问题比较多。一是配套缺陷大，不够完善，而且非学区房，未来不太会有学区溢价，相反学府公馆既有可能被划片学校是林大附小、农大附小、石油附小，虽然学校都一般，但相比端礼著学区洼地，就强太多了，而且还自带海淀学籍。二、端礼著所在的板块不在传统的高端住宅区域，丽泽附近的高端住宅圈主要位于丽泽东部（中国玺、昆仑域）和南部板块（懋源璟岳），端礼著处于一个孤立无援的尴尬位置，并且目前这一带充斥着很多回迁户老破小，要形成豪宅圈的氛围需要很长的时间才能改善过来。三、两个项目都包含保障房项目，难免要住在一起，就看怎么做好围墙等了，不然还可能会发生类似西宸原著的事件，这点都是一样的。四、端礼著东侧不仅有铁路还有高压塔集群，高压塔这个会给人心理产业一些影响，铁路噪音和振动相对较大，这个算是问题了。学府公馆也有这个问题，东边就是京藏高速，会有灰尘和噪音影响，相比来说学府公馆稍轻一点。
②、两个盘各自与所处的板块及周边板块的同类型产品比较，具不具备优势；
这个主要是从价格和产品两个角度来看，学府公馆周边几乎就没有什么新房，连00年之后的小区都很少。像这种改善型的产品在当地属于稀缺品，而且房源量还这么小。当年融创学府壹号院多贵的项目，都能被抢劫的差不多，北沙滩这么好的地段躲不过海淀群众的。学府公馆附近的二手房大概8-10万，05年左右的商品房大概10万多，所以它也有一点点倒挂，这点优势还是蛮大的，新房本来品质上就要比一般的二手房要高，但价格却比二手房便宜，有种鹤立鸡群的感觉。端礼著附近的竞品比较多，如果和新房相比，那还是占优势的，比如昆仑域13-15、中海甲叁11.5（现在房子剩的不多了）、懋源璟岳11.6等，但如果比产品那就不一定具备太大优势了。而端礼著周边的二手房价格，大概在6.9-9之间，丽泽的顺驰蓝调、金泰城丽湾等相对贵一些，9万左右，菜户营当地多以塔楼和板楼为主，价格便宜些，基本在6.9-7.5之间，这个空间差还是比较大的。说明菜户营当地二手房市场热度还不够高。
③、将两个盘放到全北京，具不具备稀缺性
纵观全北京，其实三环边及三环内的豪宅项目不少，但地段好的较少。学府公馆和端礼著都全是地段比较好的盘，所以从这一点上且不论产品属性强弱，还是具备稀缺性的。
总结来看，如果你要短持，比如10年以内卖出，那么比较合适的是学府公馆，因为配套、人文环境、产品优势都比较好，会更好出手一些。如果放长线，那么更有想象力的是端礼著（即使有缺陷，也不足为虑）因为一旦产业集群形成，这种高端改善项目就会立马变成香饽饽，类似于望京等地供不应求的局面会再次形成。但这个时间估计会比较长，至少需要10年以上甚至更长的时间。
房长答二问：
学府公馆旁主要是东升产业园三期，目前还在建，要形成气候时间就更久了，而且它离产业集群的概念还比较远。能指的上的只有中关村，但距离稍微有点远，今后也算是中关村的外溢板块吧，毕竟海淀的经济适用型的高改盘太少了。
你说的是132A3户型和159B户型吧，户型相比优先排除缺陷项，这两个户型入户门都设计的不太好，而且没有玄关。132进门正对主卧卫生间，对风水有讲究的人，这种格局属于大忌。而159也有问题，进门对着次卧，动静分离的不太明确，同样也是风水禁忌。不过这个问题都可以化，但你将来的接盘侠可能会比较忌讳。越小的户型总价越低，接盘侠也就越多，从这点上132肯定会稍占优势，但刚说的问题是减分项，相比来说132的缺陷问题要稍大一些，因为主卧卫生间朝向不好改。而159好歹进门是次卧墙面。有能力还是选159吧，还有你不是还要住吗，面积大的住的总会舒服些。不过无论是132还是159，今后都会比较好卖，因为它占了4项：地稀+配套稀+产品稀+产品优势大，两种户型加起来一共也就400套左右，开盘极有可能被秒。
二、星球会员提问：房长好，我东恒2期的一居去年8月卖了，结果年底的涨幅错过了，买了燕郊地铁房，打算明年再贷100万，总价6百多，还买核心区次新2手，租金高的抵月供，找了一些21年涨幅高的，华彩国际公寓12万，青年汇8.7万，大西洋新城11万，朝庭公寓10万，北纬40度9.5，北京香颂9.2，凯德錦锈开间9.7，富力城11，润丰水尚9.5，新北苑润泽公馆9.5,目地是稳定增值，跑赢大盘，一居室涨幅比较高，租金较高的标地，您给排个序买那个较好，我只知道这些了，7百以上的够不着，还有就是华彩，润泽是陈经伦，这2年我不用学区，以后会不会有政策风险，或您给推荐一下不错的一居室，买了还得出租还贷
房长回答：
我没有太适合的推荐，你挑的这些已经都是跑赢大盘的典型了，在你预算内涨幅也都是靠前排的。如果还有那也就是太阳宫和清河等地，但你600万总价不适合这里。其实北京近些年来回报最高的是太阳宫，其次才是望京，望京之前讲过，是北京职住平衡做得最好的高新科技产业片区，从最早规划超生儿长成了现在的优等生，甚至是班干部。这个区域的房产分为两类，普通和高品质小区，普通老小区的就算了，基本也就是跟随大盘，投资优先你挑的这些次新没毛病，比较优势大且稀缺性强。09年之后，望京的品质小区涨幅明显超过了普通小区。甚至超过北京绝大多数同类型品质小区。这一带的橄榄城、东湖湾、中央公园、季景沁园、北京香颂、新城等都是不错的，保值没问题，升值也可，平均收益都超大盘，但以上小区主力成交除了香颂比较分散以外，基本都以改善型为主。600万以内较选不到太高收益的，也没什么好房源。700万以内还有的选，那也就香颂、新城还可，小户型涨幅这两盘差不多，整体溢价香颂较高。朝庭公寓超你预算了，虽然70平左右的和大户型流动性、涨幅虽然都不错，但我不是很建议，因为楼栋少，社区规模小，配套多，且公摊比较大，还挨着快轨。这种盘时间短了无所谓，长了的话可能跟跑不赢板块大盘。不过它的租金收益还是比较高的，你选的这几个里面排第二吧，仅次于富力城。
其实我不是太建议600万以内的买望京西南，东北更有想象空间一些，因为平均价格相对较低且发展的更快一些，也就是刚说的预期价值更高。07年底当年北京楼市最高峰时期，知语城、宜景湾、北京香颂都达到了19000，花家地、新城、西园这些老小区也都在13000左右。而当时望京东的橄榄城才13000，并不受追捧，国风北京等也差不多，北面澳洲康都才12000。今天再看价格差，已经比较明显了。东北适合投资，华彩涨幅最大，但价位过高，崔各庄这一带属于潜力股得赌一赌，北纬预期价值高，这些年在周围环境一般的情况下都没有走低，要知道望京已经没有了大块土地了，只能向周边扩张，来广营崔各庄都是最合适的区域，阿里总部也在这边。北纬40°，同为08年初才15000不到，现在也到了8万，升值速度超过望京西部南部和四惠，未来有希望赶超望京，不过就是得长持。其他小户型涨幅表现还不错的，有澳洲康都、东湖湾，东湖湾就是价位过高了，早先时候基本都是要抢，现在冷了很多，涨幅表现和华彩比也弱了许多，但房源都不大好。澳洲康都66平左右的是主力成交户型，流动性不错，但涨幅不够抢眼，才超了317时期的7-8%。
新北苑是一个居住、投资都不错的板块，随便哪个小区都品质好，升值方面已经在全北京排前10了，也没咋低过望京。润泽是朝外来广营，比较一般，学区溢价没多少，朝阳多校划片还没真正落实，即使落实也影响不大。不过华彩的陈经纶分校还可以，多少带点溢价，如果真落实那会受到点影响，但也不用太担心，因为产业基础够夯实，发展机遇也大。新北苑这一带缺点就是产业不行，靠吃外地的。但优势是产品方面填补了很多对高品质居住的需求空缺。润泽属于后期之秀，11年开盘2.6，当时楼市低迷期还创了什么记录，现在基本涨到望京次新的价格。上升空间还是有的，但表现力更强的还是大户型，小户型收益低，而且租金也不高。
双井一带虽然是国贸第一后花园，但近几年刚需资产的涨速有些放缓，首城国际也还算不错了，但涨幅还不如四惠、朝青的代表盘，也就只有富力城表现还不错，但也仰仗了改善产品的光。朝青作为新区发展的挺好的，年轻人居多，成长性就比较好。板块内多数小区都没有跑输大盘，其中就有润枫水尚、青年汇、华纺、银谷美泉等，润枫水尚和青年汇相比其他表现更突出一些，润枫超过317高位16-18%，青年汇稍弱10-12%。不过润枫大户型才是绝对成交主力，小户型涨幅和青年汇差不太多，青年汇反而流通性更强一些。东恒二期、凯德錦绣、金地名京属于四惠的品质盘，主要承载置换客群，近几年表现都不错，尤其是东恒，锦绣其次，价格已经向双井、朝青看齐，涨速和涨幅表现上相对比刚需盘要突出很多，你确实是卖早了，要是握到年初，还可以小赚一笔。
其实我不太喜欢给别人做升值排序，要我选短线可能会考虑更稳妥一些且涨幅不错的，比如华彩、润枫水尚、富力城、香颂，再退一步青年汇、凯德錦绣的新城，不过这里面我可能更倾向的还是华彩，因为北面更有发展空间，50左右还是主力成交户型，流通性较好，且租金收益不低。线放长一点我可能会选北纬或润泽。不过无论小区怎么样，具体还是要从房源端再对比一下，才能确定。
另外，先不要急着行动，这轮牛市对于这些板块还没有太接近尾声，但后劲已经不太足了，建议再观察一阵。供参考
三、星球会员提问：想问房长，卖二手房两居室想换三居室，现在怎么卖有什么好策略能价格高一些呢？房子去年刚为自住装修好品相好，本来想跟父母一起住，但现在因为家里原因得照顾两代老人，两居室不够住了
房长回答：
我不知道你是不是首次卖房，如果首次卖房一定要学会以下几个技巧，买卖房其实打的是信息差，你比别人获得更多的市场信息，你就更有优势，尤其是在定价方面
1、学会定价
如果你不是太着急卖房，就不要直接去找中介，因为中介有他们的套路。如果市场好的情况下，他们的想法是如何快速且尽量高价卖出你的房子，但他们不会站在你的绝对立场（也就是利益最大化的立场），因为对于他们来说卖的快比卖的高，更贴合他们的利益，即如果能卖的更快，那么他们宁愿鼓励你降一点价格来卖，这和你的利益导向是不同的。如果市场形势不好，那他们的想法就是如何能卖出去房，这样就不太会顾忌你的挂牌的价格是否是市场价，或者比市场价低多少。举个例子，比如你的房子市价是500万（可你并不知道你房子值多少，能卖多少钱），中介就可能会给你建议480来卖，因为这个价格有优势，有利于他们卖房，但最后亏得其实是你。所以为了以防中介压价，你就需要扮演买家角色，乔装打扮成一个很真诚的买家，去附近几家中介店里买房询价。比如你家的房子是3层，80平，带电梯的，南北朝向。那你就尽可能让中介带你去看同类型的房子，比对和自己房子的优缺点。如果没有同类型房子，就找这个小区里最贵的房子和最便宜的房子，然后根据它们的户型、楼层去估计自己房子的价格范围。价格范围确定后，就需要找一个亲戚朋友扮演卖家，来向中介要你这个小区的历史成交价格（最好找到和自己房源户型相同的历史成交房源，这样一是看流通情况，二是结合价格范围以及历史成交来确定你的房子卖多少钱合适）
①、合理售价（根据之前对市场的了解，预估出合适价位）
②、市场报价（这个是用来还价的，一般比合理售价高5-10%，因为房产这种大额交易，没有不讨价还价的，不然就不会有谈判环节了，尽量多给自己的房子留议价空间，买家占便宜越多越开心）
③、心理底价（低于这个价格绝对不要卖，但如果遇到买家付款方式比较好的，比如全款这种，那可以适当让一点，因为你越快收到钱，对于你买下一套房子就越有优势）
举个例子，如果你的房子合理售价定为500万，心理底价是490万，市场报价为520万，如果你的房源在小区里有绝对优势（装修、楼层、户型、房龄、竞品房源多少等），大可以继续往高报价。
接下来就是试探市场热度。先定一个比市场价稍低一点的价格（有绝对优势的可以比市场价高），然后去找一家中介签独家速销协议，然后每一周都观察下每次看房的人数，其中的意向较大的人数，如果有效意向人数很大，比如每周有10几20组，那么你再往高里定价也没问题，如果较少，那就要调整价格，直到调整到每周有2组左右的意向买家来看为止。
2、学会和中介打交道
中介的性质其实是为了撮合交易，相当于买卖双方的一个沟通桥梁。你把房子托付给中介，一定要识别清楚你的中介具不具备以下几点：
①、是否有能力把你家房子的卖点描述的足够清晰，足够打动人
这点其实非常重要，如果你的房子有绝对优势，但中介说不出来，那也卖出去高价甚至吸引不了买家。通常如果中介不会这套说辞，你是可以帮助他的，比如你的房子所处的地段有什么优势，周边有什么比较好的配套，升值潜力如何，小区的环境、建筑、人文、物业等等有什么亮点，从买家的角度去阐述出来，提供给中介，这样对你来说就会有利的多。要知道，再专业的中介，都没有你自己懂你家的房子。
②、在谈判面前，中介是否能站在你的立场上帮你说话
北京是霸王条款，中介费都由买家来出，除非像链家这样以业主是大，一般的中介都会向着两边说话，以达到尽量促成交易的目的。你如果你想你的利益最大化，那就要学会舍弃利益，将中介拉拢到你这边来，方式其实就一种，那就是假设你心理底价是500万，那么你告诉中介，如果你能帮我以505万的价格卖出去，并且谈判时站到我的立场角度来说，那么这5万就是你的了。此处要注意的是，如果中介并不是你的人，千万不要向他释放心理底价。因为你如果底价是490万，那么中介给的买家的底价很有可能也是490万，那你其实买家就有更多的砍价空间。
3、如何多卖钱
其实和任何卖房子的原理都一样，就好比一个新盘要开盘，他们通常做得就是①、提炼亮点特色及绝对优势②、包装亮点特色及优势
①、提炼亮点特色及绝对优势
这点就需要你对自己房子有个清晰的描述，和你告诉中介你家房子亮点优势如出一辙，比如附近有几家大超市，你平时是怎么生活的，到地铁走路几分钟，有什么便利性等等，尽量以买家的口吻来描述你买到这套房子有多么方便和便利，住起来有多么舒服，价格有多么公道和实惠等
②、包装亮点特色及优势
这点就是你要注意中介拍的挂牌照片，看起来是否宽敞、敞亮、干净整洁以及是否有生活气息。自己房子的装修、清洁度等和同户型在售的房源相比是不是有优势，如果没有的话，尽量装扮的更打动一些，如花点少量的钱刷个强，弄一些小摆件等等（这点其实对于女性买家非常受用，因为基本都是视觉动物，男性买家看了也不会排斥）。另外如果你要是自住，有买家来看房，也尽量热情一些，因为根据我和无数房东交流的卖房的心得来说，有时卖的不是房子，而是缘分，买卖双方虽然是博弈状态，但彼此较为融洽的沟通、而且你的品行上更折服于人，其实在谈判环节你是更有底气和说服力的。
4、学会谈判
千万不要指望中介来给你去谈，中介只能起到帮扶作用，最终的环节只有你和买家建立起一定的沟通和信任桥梁，对方才会买你的房。
一般情况下，买卖双方坐下来聊，卖家肯定会去强调自己的房子优势优点在什么地方等来去介绍，但相反，如果一个买家肯坐下来和你谈价格，肯定已经掌握了足够多的缺点信息。那最后的结果就是买家用房子和小区的缺点挑毛病，试图砍价。而你又有优点去辩护，最后撕破脸谈崩的可能性都会有。
所以最有效的方式是，先说自己的房子的缺点，事无巨细，然后客观的表述你为什么要卖房，有多么客观的理由表示你不太想卖但又不得不卖（诉苦），然后再将优点逐一表达出来。这样一来买家无法再挑你的毛病，二来买家会认为你非常有诚意，自然就有了好感（信任关系也好建立），如果他们听完还能坐下来谈，显然是事先就没有把房子的缺点太当回事（而是把价格作为主攻的方向）。那你就可以继续说一些房子的优势，有可能他们不知道的优势（或者一些生活中和邻里、社区的一些和睦相处，充满欢乐的故事），这样让他们有更多意外的获得感，价格自然就不容易被买家压下去了。切忌，无论买家还是卖家，打感情牌非常重要，因为人的情绪一旦上来，就没有那么理智了，原先坚守的一些原则也会适当被打破，同时打感情牌也是相互理解和沟通，并且促进成交的最好方式。
以上精选问答内容均来自“京楼房长”知识星球。