随着房地产市场进入调控周期，2016年全行业增长的局面恐难再现，房企间两极分化现象明显，不少中小房企2017年一季度交出了亏损的“答卷”，但标杆房企一季度销售仍然维持较高增速，预计全年仍有望实现净利润增长。
中信建投房地产团队预计，2017年无论是从政策环境、还是流动性改善空间，都将比2016年更有压力，且今年碧桂园、恒大等地产“一哥”之间的竞争将更加激烈。
碧桂园、龙湖表现抢眼
数据显示，截至5月1日，按照申万一级行业分类，136家上市房企公布2017年一季报。其中，73家房企实现营收同比增长，91家公司实现净利同比增长。
“铁三角”碧桂园、万科和恒大位列房企2017年一季度销售业绩前三，销售额分别为1506.6亿元、1502.7亿元和1069.3亿元，均突破千亿元。
此外，从最新统计的今年1月至4月的销售数据分析，碧桂园一马当先，销售额为2006.6亿元，排在第一位，万科以1915.7亿元居于其次，排行第三的是中国恒大，为1440.3亿元。此外，今年一季度销售增长较快的还有招商蛇口，其销售额为265.1亿元，同比增长100.8%。
令人意外的是，龙湖此次一跃成为前十的“黑马”，以602.3亿元的销售额位列行业第七。
记者分析发现，今年4月，龙湖单月销售金额超过了170亿元，这是龙湖历史上最好的一年。
此外，绿地控股一季报显示，公司一季度实现营业收入588亿元，同比增长20%。
其余大型房企如招商蛇口、华侨城A、保利地产和金地集团等一季度均实现净利同比明显增长。
克而瑞研究中心分析师表示，4月房地产市场成交继续分化，一二线成交仍处于相对低位，这对重点布局一二线的企业业绩产生了压力，例如华润、金茂、滨江等;而三四线城市的崛起则对相应布局的企业提供了业绩上涨动力，特别是龙头房企，在三四线城市布局较广业绩增长幅度更大。
中小房企压力倍增
在大型房企“强者恒强”的同时，中小房企则面临着业绩下滑的压力。
根据一季报统计，有31家上市房企报告期内显示为亏损，其中包括嘉凯城、信达地产、云南城投、中航地产和广宇发展等公司。报告期内，房地产结转面积和结转收入的同比减少，是业绩出现下滑的主要原因。此外，季节因素也使得部分房企一季度表现不佳。
其中，一些房企亏损明显。比如上市公司“中房地产”日前公告中称，预计该一季度亏损约2438万元，是去年同期的四倍。
中房地产称，亏损原因是新项目拓展、销售扩大、增加人员配置等因素，导致销售费用、管理费用较上年有较大幅度的上升。
无独有偶，京汉股份也预计，该公司今年一季度营业收入为3.77亿元，同比增长18.21%，但净利润为-2120.55万元，同比下降了757.45%。
此外，还有一些老牌房企出现净利润下滑的局面。金融街4月14日发布的一季度业绩预告称，该公司一季度净利润为5.1亿元至5.9亿元，同比下降35.0%至25.0%。
融资成本高低，决定了房企利润的大小。从去年到今年的情况看，融资的好年景在过去，房企正面临融资成本回升的压力。
中原地产统计数据称，今年一季度，全国房企包括私募债、公司债、中期票据在内的发债金额仅为649.5亿元，同比减少83.8%。
同策咨询研究部研究员张吉辉认为，自2017年开年以来，40家典型房企的融资总额度经历1月至2月的低谷期，至3月有所上升，4月总额虽略有减少但基本与3月持平。
他表示，为了保持一定的融资规模，在境内发行公司债渠道依然受阻、海外美元进入加息通道的情况下，多数房企将目光投向了其它债权融资及境内再融资。然而金融机构借款、超短期融资券、永续债乃至股权融资等方式的抬头在极大程度上意味着融资成本的上升。
房企“抢粮”激烈
今年拿地积极的房企不少。数据显示，1月至3月房企土地购置面积达3782万平方米，同比增长5.7%，土地成交价款1359亿元，增长16.7%。
中国指数研究院的统计表示，前4月从拿地金额来看，碧桂园和保利继续稳居前两位，首开、远洋晋级TOP10。1月至4月，碧桂园和保利分别以535亿元和474亿元继续稳居拿地金额前两位。
龙湖内部一位营销线的高管告诉《国际金融报》记者，龙湖今年的发力归功于2011年开始的战略布局，在过去两年投资拿地踩准周期，预判今年市场存在一定的不确定性，今年供货往上半年前置，营销团队围绕大客储，强体验，高转化快速高去化。
上述人士告诉记者，截至目前，龙湖长三角的份额最高，华南市场也增长迅速，厦门已跃居市场排名第一。
在房企规模的竞争中，土地储备规模与结构对业绩的影响越来越大。阳光城总裁张海民就表示，现在的土地储备排名就是五年后的房地产公司排名。公开信息显示，2016年阳光城新增土地储备项目25个，总建筑面积977.8万平方米，同比增长210%。
截至2016年12月，碧桂园在国内总土地储备1.66亿平方米，已签约或已摘牌项目722个，同比大幅增加90.5%。
记者获悉，由于去年市场销售火热，房企补库存意愿较高。而面对激烈的招拍挂市场，房企的补货模式也更加多元化，合作拍地、项目入股、收并购案例明显增加。拿万科今年首季增加的项目来说，有六成以上的项目均是通过合作方式获取。
2017年，中海计划斥资1000亿新增约1600万方的土地。据不完全统计，1-4月新增土地储备金额已经达368亿元。绿城2016年底土地储备71%为可售状态，土地消化周期不足5年，也需要进一步补充资源，据不完全统计，绿城1-4月拿地金额也已达到122亿元，同比增长38%。
无独有偶，另一家常州本土房企——新城控股拿地也非常积极。2016全年的新增土地总价达到535.8亿，占到其全年销售额的82%，今年进击“千亿俱乐部”的决心已现。同样，中国金茂16年也在积极补仓，16年的新增土地总建面可达426.5万方，是其16年全年合同销售面积的4倍之多。
同策咨询研究部总监张宏伟告诉《国际金融报》记者，4月份一线城市住宅用地供应迎来一波高峰，且房企对一线城市住宅用地的热情不减，逢拍必中，这是5月成交攀高的主要原因。
在张宏伟看来，多数二线城市和三四线城市由于仍深陷商品房库存困扰，一方面，土地供应有所下滑，另一方面，房企忌惮库存风险，于部分二线和三四线城市拿地更趋谨慎，二、三四线城市土地流拍量明显增长即可见一斑。
(国际金融报记者潘洁)